去年全國房價同比下降4.5% 預計房價調整將延續

趙黎

和訊網訊息 1月18日，國家統計局發布12月的70個城市房價指數。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌表示平均而言，全國房價12月同比下降4.5%。預計2015年房地產市場將繼續調整，供過於求的局面依然存在，但由於去年新房開工數和土地銷量下降，今年供應量增幅將有所降低，供過於求的局面將略有改善。

與11月相比，66個城市新房價格下降，3個城市持平，1個城市（深圳）上漲。即12月94.3%的城市房價環比下跌，比11月微降，但仍是自2011年1月開始統計此組數據以來第4次出現下跌城市高占比的情況。 平均而言，全國房價12月延續11月下降趨勢，環比下降0.4%。

與一年前相比，12月有68個城市房價下跌，該數值與11月相同。是自2011年1月開始統計此組數據以來下跌城市占比最大的一次。只有2個城市房價高於去年同期。下面是一線城市房價變化情況：北京（12月同比下降3.4%，而11月同比下降2.6%），上海（12月同比下降4.4%，而11月同比下降3.5%），廣州（12月同比下降4.8%，而11月同比下降3.8%），深圳（12月同比下降1.3%，而11月同比下降2.0%）。平均而言，全國房價12月同比下降4.5%，高於11月的降幅3.7%。

根據民營房地產數據提供商搜房網本月早些時候發布的數據，全國房價12月環比下跌0.4%（而11月環比下跌0.4%），同比下跌2.7%（而11月同比下跌1.6%）。這是2012年6月以來第8次環比下降，與國家統計局的數據吻合 - 房價持續下跌，但環比跌幅收窄。在搜房網調研的100個城市中，12月 70個城市房價下跌（環比）（而11月76個城市房價環比下跌）。

同時，最新數據表明：在11月底政策利率下調，以及年底開發商為完成年度銷售目標而促銷的雙重因素驅動下，12月房地產市場活躍度提高。進入1月后，大城市房地產銷售活動不如前兩個月活躍。

對於2015年房地產市場，朱海斌預計將繼續調整。總體而言，供過於求的局面依然存在，但由於2014年新房開工數和土地銷量下降， 2015年供應量增幅將有所降低，供過於求的局面將略有改善。預計2015年新房銷售將與2014年持平，全國房價將下降 2-3%（即房價從尖峰到谷值之間的調整幅度為5-10%）。此外，房地產投資增速將進一步降溫，預計將下降至2015年的 6%，這將繼續拖累經濟增長，並繼續影響相關行業（包括鋼鐵、水泥和家具）的土地銷售收入和需求。

在摩根大通的基線假設下，預計2015年政府將繼續放寬房地產政策，以延緩調整步伐，並可能采取降低貸款利率（由於降息），增加稅務刺激，降低剛需房貸申請難度，放寬第二套房首付要求（目前最低為60%）。結果，由於供過於求，房地產市場仍將繼續調整，但調整幅度可能趨緩，由於政策變化，房價可能在2015年下半年趨穩。

朱海斌強調2015年的兩大風險因素，首先是商業地產，占房地產總投資的25%， 2015年可能面臨調整。2010年起，住宅和商業地產在建房屋面積與已售房屋面積的比值均明顯提高。2014年迄今，住宅地產投資從2013年19.4%的增幅降至10.5%，同期商業地產投資增速從30.9%降至22.7%。尤其是2014年下半年寫字樓投資再次意外加速。因此，商業地產可能是今後幾年率先走軟的領域。其次盡管2015-2016年不會征收房地產稅（或在上海和重慶的基礎上增加新的試點城市），但很可能將在2015年開始法律程式，房地產登記將於2015年3月1日開始。市場情緒可能受到該政策變化的影響，對房地產交易和房價變化的影響具有不確定性。