樓市調控政策再度加強遏制房價飆升

近日國務院再度發文，樓市調控政策三日之內再次加壓。《通知》要求堅決抑制不合理住房需求；特別強調,要嚴格限制炒房和投機性購房。此次連環調控政策將對樓市帶來明顯的抑制效果，對于投機、投資性需求無疑是當頭一棒，力度強大。

4月17日，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(以下簡稱“國十條”具體規定見附錄),要求各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責,堅決抑制不合理住房需求,增加住房有效供給,加快保障性安居工程建設以及加強市場監管。通知特別強調,要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。通知還要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管。

房地產投資過度，泡沫膨脹的局面已經為國家所重視。特別是北京、上海一線城市尤為明顯，國務院3天之內兩次發布調控新政，充分體現了國家對于遏制部分地區房價飆升的堅定決心。此次規定可操作性相對更為具體，是對14號國務院常務會議精神的操作細則補充，在差異化信貸政策上的可操作性更強,針對打擊外地炒房團在當地投機性購房需求。政府已經意識到房價暴漲的原因在于過于寬松的信貸以及邊際投機購房傾向對市場預期的擾動,并開始針對性出臺措施,預計將明顯影響樓市成交量，進而對遏制房價將會有實質性效果。

14號政策中，針對貸款購買第三套及以上住房，要求貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。而此次通知規定，“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”。如果說第二套房有可能是改善性住房，那么第三套房以上基本都是投資或投機，該政策非常準確地打擊了投資投機購房。如此嚴格的貸款政策前所未有，將嚴重打擊投資投機性購房。抑房價作用將更顯著。預計供給彈性更大的存量房市場(即二手房)將首先受到沖擊,隨著三季度新房市場供應量的釋放,房價應該可以得到平抑。

此外，新政中對于非本地居民貸款買房作出進一步規定。“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。”這一規定主要針對以投資投機為目的的外地人購房現象，例如眾所周知的“溫州炒房團”。這種現象早在04年起就普遍存在于北京、上海等一線大城市，目前又正在向二三線城市波及。該規定的打壓力度比較大，將有效抑制外地炒房團的投機、投資性買房，對出于投資、投機性質購房為目的的增量房數量也產生很大影響。對于一些以外地投資客為目標的房地產項目預計將受到很大影響。如大量山東沿海、海南島等地針對外地購房者的濱海景觀項目將面臨壓力。

此外，通知還明確要求加強對房地產開發企業購地和融資的監管,對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。新政策加強了金融監管力度，通過金融手段規范市場和開發商，控制資金，防止項目公司依仗母公司的輸血，在市場肆無忌憚地拿地。但是目前看來其執行力度很難，目前融資渠道正在拓寬，監管相對很難到位。

整體而言，連續三日的層層新政，雖然被業內視為歷屆政策中最為嚴厲的一次，將對未來的市場以及房價走勢產生快速而明顯的效果；但是，我們認為對于樓市的心理預期的影響層面預計遠遠大于實際市場效果，具體情況還將拭目以待后續的中央政府監管力度以及個地方政府的具體執行力度。

(叢力?撰稿)