個人房貸最優利率仍七折,外資行房地產貸款"打分"趨緊

“無論是個人住房按揭貸款、還是房地產開發貸款，我們后臺風控部門都擁有否決權，要是覺得市場風險變大，同時監管要求也更嚴格時，他們對于房地產貸款打分也會下降，相關信貸審核通過的筆數可能也會減少。”上海某大型外資銀行一位人士向本報記者表示。

首套七折、二套“風險定價”

“國11條”出臺后，據記者了解，目前一般而言，花旗、匯豐等外資銀行個人住房按揭人民幣貸款最優惠利率仍為基準利率打七折，但僅適用于首次以貸款購買普通自住房或改善性普通自住房、且符合上述銀行“優質客戶”條件的情況。而個人購房者最終能否獲得最優惠利率，仍有賴于上述銀行的最終審批結果。

對于二套房貸政策，花旗等外資銀行則明確表示，嚴格執行監管部門制定的二套房貸政策，貸款利率也是“嚴格按照風險定價”。

此前，監管部門要求二套房貸首付款四成、利率為基準利率1.1倍。而自全球金融和經濟危機爆發、中國執行刺激性政策之后，上述規定有所放松。

對于如何理解“嚴格按照風險定價”，一家外資銀行人士表示，各家銀行情況都不盡相同，一般會根據國內外市場價格、客戶資質、貸款風險等來給出具體利率，而且每位客戶情況都不會相同。而監管是否會給出進一步的貸款利率執行細則，則“很難預測”。

“個人房貸業務是個人金融業務中除了發售理財產品、消費貸款之外的很重要的一項，而且比例也很高。我們對個人住房按揭貸款、轉按揭貸款都很看重的。”上述人士補充道。

相關數據驗證了上述觀點，在去年上半年，上海市外資銀行人民幣貸款減少231.7億元，同比多減508.8億元；而同期上海市外資銀行人民幣個人消費貸款增加20.3億元，同比多增7.1億元。

一家外資行客戶經理對以客戶身份出現的記者表示，銀行會根據客戶的資信情況、還款質量等來決定采取上浮、或者下浮基準利率的房貸利率，在“國11條”出臺前他所知道的個人房貸優惠利率在基準利率基礎上一般下浮10%或15%左右。

經營重心

決定房地產開發貸款政策

除了明確要嚴格要求二套住房購房貸款管理之外，“國11條”還表示“要加強房地產信貸風險管理，金融機構要嚴格執行房地產項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開放項目發放房地產開發貸款”。

據了解，各家外資行由于規模大小、在華經營策略差異而對房地產開發貸款態度不一。一家港資銀行高層曾對記者表示，該行在中國內地以經營高端理財業務、服務高端客戶為主，對于房地產開發及相關貸款不會有太多涉及。昨日一家歐資銀行相關人士也表示，該行對于房地產開發貸款并未有太多參與。

對于參與到中國內地房地產開發貸款的外資銀行而言，與其母行所在地房產開發商、內地房地產開發商合作，為后者提供融資貸款，以開發位于中國內地上海、北京等大城市的一些高檔樓盤，是其推動房地產相關貸款的重要策略之一。

新加坡系某外資銀行企業銀行一位高層曾對記者表示，在進入中國內地市場初期，外資銀行企業客戶資源有限，因此與有意向在中國內地開發房地產的其本國房地產開發商合作，就是其企業銀行信貸項目來源的重要部分。

然而，“國11條”出臺之后，上述大型外資行人士表示，根據宏觀經濟環境、政策環境的變化，后臺風控部門對于房地產相關貸款的打分也會有所變動、趨于收緊，自然信貸審核通過筆數也會減少。“所有個貸、企業貸款都要經過后臺風控審核的，他們擁否決權。而且，既然有針對商業銀行的房地產調控政策，這些對于風控打分肯定要影響。”