供需結構失衡仍是房地產市場主要矛盾

房價高漲是房地產市場的矛盾表象，根源仍是供需特別是結構嚴重失衡，保障性住房過少、商品房相對過多是主要問題。為此，“國十一條”首先強調從調結構著手，通過增加保障性住房和普通商品住房有效供給，遏制房價過快上漲，穩定市場預期，促進房地產市場健康發展。

據中國信息報1月13日報道，國務院辦公廳再次出臺了《關于促進房產市場平穩健康發展》的“國十一條”。“國十一條”從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年樓市政策基調。這是繼2009年12月份國務院常務會議出臺“增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設”四大調控舉措之后不到1個月之內的二度出臺重大政策，表明政府遏制房價過快增長的決心和堅決態度，也揭示了房地產市場存在問題的嚴重程度。

“國十一條”首要強調的就是從調結構著手，通過增加保障性住房和普通商品住房有效供給，遏制房價過快上漲，穩定市場預期，促進房地產市場健康發展。

過高的房價和越來越像股市的房地產市場產生的財富轉移和擠出效應，所激化的矛盾不僅掩蓋了房地產在拉動經濟、加速城市化進程等方面的功績，而且嚴重危及行業自身的健康發展，也給中國經濟健康發展埋下了極大隱患。

房價高漲是房地產市場的矛盾表象，根源仍是供需特別是結構嚴重失衡。保障性住房過少、商品房相對過多是主要問題。國土資源部的數據顯示，2009年前三季度，全國住宅用地供應同比增長8.7%，但其中中低價位、中小套型普通商品房用地供應同比卻減少45%，占住宅用地供應量的14.9%，同比下降14.6個百分點。來自全國工商聯房地產商會的數據表明，2009年國家下達的保障性住房建設計劃中，全國計劃投入1,676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1,183億元，占70.6%。但截至2009年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394.9億元，完成率（23.6%）嚴重低于預期。

一方面是保障性住房缺口巨大，建設進展緩慢，廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費不足；另一方面，相當比例的高收入階層擁有多套住房，導致投資性和投機性需求旺盛，消費過度，房地產市場“虛火”旺盛。數據顯示，目前中國部分城市租售價格比為1∶800，大部分大中城市房價收入比超過6倍，北京、上海和深圳等地許多樓盤空置率接近50%。而國際公認的合理租售價格比在1∶200-1∶300之間，房價收入比在3-6倍之間，商品房空置率在5%-10%之間。國際上衡量房地產市場是否過熱的主要三個指標：租售價格比、房價收入比和商品房空置率，中國都嚴重偏離正常值。

治理房地產市場“虛火”，夯實消費基礎的關鍵舉措就在于加快保障性住房建設。保障性住房建設包括經濟適用房、廉租住房建設，棚戶區改造，游牧民定居工程，農村危房改造等等。經驗表明，保障性住房建設的杠桿作用十分明顯，具有很強的帶動和輻射作用。一是可以改善城市中低收入居民的居住條件，平息社會公眾的不滿情緒，促進社會和諧穩定。二是直接影響現有待售房地產項目和未來開發商開發項目的價格，有利于平抑房價過快上漲，降低租售價格比和商品房空置率，最終重塑社會各界對房地產市場的信心。三是有利于城鄉居民特別是中低收入居民擴大消費。

從投資和消費的角度來分析，2009年房地產投資在固定資產投資中的比重高達20%左右，部分城市超過50%；居民住房支出占總支出的比重很大。過度調控房地產很可能會對中國經濟增長產生較大的負面影響。不加大調控力度，誘發社會不和諧的高房價又難以得到遏制。如何解決這一兩難問題？加快建設發展空間巨大的保障性住房和普通商品房是根本之道，這樣既可以保證房地產固定資產投資總量不會大幅下滑，房地產的下游行業家電、家紡等不會遭受嚴重打擊，又可以適度平抑房價，也不至于讓購房率迅速下降，讓消費“馬車”更加不堪重負。

改善房地產市場的供需狀況，加大保障性住房供給，必須用好行政和市場“兩只手”。

一是調整房地產市場結構，實施廉租房和商品房“雙軌制”。廉租房的建設由中央政府主導，嚴格規范地方政府建設廉租房的比例。在沒有達到廉租房建設比例的情況下嚴格控制商品房的開發。而商品房的開發則可以由市場進行供需確定，但是建設用地從嚴審批，購房要繳納專門稅金，購買多套住宅還要繳納額外稅金。

二是對地方政府實施“問責制”。在考核地方政府官員績效時，不僅僅看重GDP的高低，同時納入拍賣土地價格、廉租房占商品房的比例，商品房價格增幅、商品房空置率等代表民生狀況的綜合指標，對于那些沒有完成國家下達的中低價位房、經濟適用房和廉租住房建設的地方，要有具體的懲罰措施。“國十一條”明確了地方政府的責任，省級政府對房地產市場穩定負總責。

三是抑制炒作投機行為。充分運用土地出讓金、營業稅、物業稅、房產稅、遺產稅和貸款首付等等財稅金融政策，根據國家宏觀和微觀經濟形勢隨時規范和調節房地產開發商。提高同一借款人購買多套房的首付比例，貸款利率不得下浮。對購買多套住房的，應逐級提高購房納稅標準。

除此之外，當務之急是要盡快整合數據資源，循序漸進地逐步建立起個人征信制度，為衡定廉租住房、經濟適用住房的標準提供判斷依據，以保證住房保障目標與實施效果的一致性。

國際上的經驗也值得借鑒，例如新加坡早在20世紀60年代就推出了“居者有其屋”計劃，大力建設以自住為主的經濟適用類住房，限制居民購買該類住房的次數，監督房屋不得用于商業性經營，規定較長的房屋轉售時限，在很大程度上抑制了房地產投機。80%以上的居民購買的是政府建造的平價房，而僅有不到20%的人居住在價格高昂的私人住宅。韓國政府保障性住房占整個住房市場50%以上，規定一個家庭只允許購買一套住房，并有嚴格的登記存檔，對擁有兩套或兩套以上住宅者收取高額的資產增值稅。

加快保障性安居工程建設，是邁向“住有所居”的重要一步，是黨和政府對人民群眾的莊嚴承諾。近日，溫家寶總理在接受新華社記者專訪時再次明確指出，政府應加大安居工程的建設力度，加快棚戶區的改造。這表明，中國政府高度重視保障性安居工程建設。我們相信，有黨和政府對保障性安居工程建設的高度重視，有中央治理房地產市場的決心，有中央深入調查研究，統籌長遠規劃，中國房地產行業健康穩定發展的前景值得期待。

(徐志嬌 編輯)

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