商業成長空間可觀

為搶顧客競相降價

近期，位于天津外環線附近的四處樓盤皆因低開而引來搶購的局面。11月6日，津南區一普通住宅項目開始排號選房。當日，銷售中心外排起長隊，排號購房者有數百人之多。

“政府的限價房都要6000-7000元/平方米，而這個項目首期開盤5000多元/平方米，一套兩居室50來萬元，附近又有地鐵，很適合上班族。”排號購房者關女士上午8點多就到售樓處外排隊。月收入近5000元的關女士計劃購買一套90多平方米的兩居室自住。據了解，該樓盤一期開盤推出房源500余套，均價5700元/平方米，開盤當日便基本售罄。

項目銷售人員坦言，9月初，項目售樓處開放，意向客戶累積量很快超過千人。“當時，公司總部制定的開盤價6000元/平方米以上。但新一輪調控出臺后，不少客戶有了明顯的觀望情緒。10月下旬，周邊幾處項目開放，總價優惠幅度在4-6萬元之間。我們也只好降價。”

10月開始，天津津南、西青、寶坻等郊區樓盤陸續調低銷售均價，希望通過相對合理的價位贏得銷量。據搜房網數據監控中心統計，目前天津398個在售和待售樓盤中，216個樓盤推出打折優惠政策，占比54.2%，最高優惠幅度為15個點，力度基本與10月持平。直降金額和贈送面積是目前的主流促銷方式，還有部分樓盤贈送家具家電、減免物業費等。

天津郊區優惠樓盤數量占比更高。11月91個在售樓盤中，58個推出優惠促銷政策，比例高達63.74%。在市內六區，優惠樓盤數量占比也達到50.1%。其中，和平區某高端樓盤原計劃開盤定價30000元/平方米，但11月初實際開盤價為24000元/平方米；河西區一公寓樓盤的開盤價也從計劃的17000元/平方米下調至15000元/平方米。

“降價帶來了成交量的顯著釋放，部分購房者選擇購買優惠幅度大的郊區樓盤，今后可能會用于居住，但短期內還是看重其保值功能。”中國指數研究院天津分院總經理蔣云峰指出。

另據調查顯示，三季度，天津樓市以首次置業和改善型客戶為主，首次置業占比達到49.5%，改善需求緊隨其后，占比接近三成，投資需求相對較少。天津作為剛需為主力陣營的城市，投資比例遠遠低于一線城市。在城市化擴張的進程中，投資兼顧自住需求成為政策從緊期置業族中的新生力量。

興建11座新城發揮聚集效應

如果說，調控背景下天津城區房價開始調整，是全國樓市整體趨勢的反映，那么，龐大的新城建設計劃，以及與新城計劃配套的龐大土地供應，則是天津樓市的特色，也是天津緩解城市房價壓力的長遠措施。

在新城運動中，天津的土地供應量已躍居全國城市首位，同時，天津也是全國為數不多的超額完成土地供應計劃的城市之一。“天津大力打造新城，確實可以分流中心城區的人口，緩解房價上漲的壓力。不過，由于基礎設施、社區配套等還不完善，目前天津的多數新城依然是睡城，甚至在大部分時間是空城。”中國城市規劃協會副秘書長趙云偉表示。

10月底，在天津港口工作的劉先生購買了一套寧河新城的期房，該項目的預計交房時間是2012年3月。“現在，從寧河到塘沽的交通還不太方便，估計交房后的一兩年內不會入住。”與劉先生類似，大部分到天津郊區或規劃新城中買房的置業者，還在等待交通和配套的完善。

根據《天津市空間發展戰略規劃》，未來，天津將興建武清、寶坻、靜海、寧河、薊縣、京津和團泊等11座新城，形成新城聚集效應。這些新城將按照中等城市標準建設，進一步完善載體功能，壯大經濟實力，帶動區縣發展。

新城開發、供地先行。中國指數研究院監測顯示，2009年，天津共推出住宅用地2378萬平方米，是全國供應土地最多的城市。當年，天津成交住宅用地2176萬平方米，居全國首位。

今年1-10月，天津共計推出住宅用地188宗，面積2556萬平方米；成交住宅用地156宗，面積2152萬平方米，基本與去年全年持平。供應和成交面積均位居全國首位。

由于天津住宅用地供應體量較大，供求相對平衡，市場競爭并不激烈，地塊以底價成交為主，溢價水平較低。2009年住宅用地成交樓面均價為每平方米1250元。今年10月份，住宅用地成交樓面均價為每平方米1847元。

“郊區土地低溢價成交，直接拉低了周邊項目的房價；郊區供地增加也會分流樓市需求，遏制城區房價過快上漲。”天津房地產協會主任委員劉玉錄同時指出，郊區新城還需政府加大公共投入，完善社區配套，或者加大相關產業的介入力度，以提高新城的人氣。

“按照規劃界公認的原則，城市面積每擴大1平方公里，就需要增加配備0.35平方公里的商業公建。以天津目前的經濟增長和城市擴張速度來看，其商業配套還遠遠不足。”趙云偉認為。

天津房地產開發經營集團旗下的“泰安道”項目近期開始招商，目前已吸引眾多國內外著名品牌的關注。11月9日，星巴克等多家品牌店簽約入駐。

天房集團負責運營該項目的天泰置業常務副總經理雷雨表示，近年來，天津經濟快速發展，對市區商業地產的需求越來越大，天津啟動的舊城改造，將主要滿足商業地產的開發。而位于城市核心地帶的泰安道地區被定位為現代金融、商務旅游和現代服務業的核心區。

泰安道地域規劃總面積16.3公頃，總建筑面積39萬平方米，其中新建建筑面積29.7萬平方米，規劃以公園(廣場)——院落為基本單元組織公共空間布局，形成圍繞維多利亞公園的五大英式院落體系。商業業態主要為高檔商品銷售、精品酒店、總部辦公；并輔之以文化旅游等新功能。

作為環渤海經濟圈的軸心城市和北方最重要的出海口之一，天津近三年來的GDP增速位居全國中心城市首位。統計數據顯示，今年前三季度，天津國民生產總值完成6448.59億元，按可比價格計算增長17.9%，增幅同比提高1.6個百分點。新增就業34.7萬人，增長10%。前三季度，天津城鎮單位從業人員年人均報酬為33629元，增長15%。城市居民人均可支配收入17015元，增長12.4%。

區域經濟增長，使得越來越多的企業遷入天津；而居民收入上升則帶動消費升級。兩者均對商業地產形成正面影響。不過業內人士也指出，天津目前的商圈和商業項目主要集中于城區，且大多數集中在河西、和平城區，有過分集中化傾向；市級商圈繁榮的同時，次級商圈并不發達。隨著新產業集群的形成，今后，相關商業配套有望在新城區展開。