常玏：2015年基金敢不敢押注地產股？

截止2014年末，公募基金的資產管理資產規模已經達到4.49萬億，過去一年97%股票基金實現正收益，最佳股票基金的全年收益超過100%。公募基金對中國A股市場的判斷具有較大參考價值。1月16日上周五，證監會宣布，上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務，國土部不再進行事前審查；同時表示證券公司不得向證券資產低於50萬的客戶融資融券。市場對此解讀為，證監會同時推出了利好地產行業和利空其他行業兩個政策，將大大加快地產股成為A股龍頭的速度。公募基金向來強調資產設定，地產股也正是其行業設定中非常重要的一部分，那么在基金公司眼中，購買地產股到底是僅為資金設定，還是真正看好其未來成長空間？2015年基金對地產股會進行加倉還是減倉？我們今天來進行下分析。

新建商品住宅成交均價的參考價值幾何？

說到買房，很多朋友都會參考官方數據變化來掌握樓市變動，但是，鑒於其計算公式的限制，並不能準確反應整體房地產市場的價格變化趨勢。我們通過公開數據可以查到這樣一組數據，2013年7月北京新建商品住宅（含保障性住房）成交均價為25292元/平方米，2014年12月北京市新建商品住宅（含保障性住房）成交均價為25703元/平方米。經過數據對比可以看到，在過去的一年半里，北京新建商品住宅價格“似乎”沒漲，房價調控成效顯著！但實際情況是這樣么？

我們再拿兩個北京的地產項目做進一步說明。2014年12月第一期開盤的東壩地區利錦府，預計2015年末收房，開盤均價4.4萬；2013年7月收房的太陽宮地區冠城大通(行情,問診)瀾石，當時開盤均價為4.6萬。兩個項目都是地鐵上蓋70年產權項目，高檔園林小區，外掛石材內部精裝，坐擁便利購物中心，均價也基本差不多。但是，前者在五環外，后者在三環邊上，兩年時間不到，同樣成交價格買房就差出去兩個環，非要拿成交均價數據告訴買房人房價沒漲，是欺負我們讀書少還是幾個意思？總之一句話，官方公布的各地住宅成交均價的參考價值有限，不要自欺欺人，建議更多關注具體地區的房產中介報價來感知市場冷暖。

一線城市的住宅“混搭新常態”

隨著廈門解除限購，全國仍然限購的只剩下“北上廣深”這樣的一線城市，很多機構預期2015年3月這些城市也會打開限購。筆者認為，這一觀點有些樂觀，畢竟一線大城市一直在“房價穩定”和“控制人口”兩方面做著艱難的選擇。在不談公平與否的前提下，房價下跌引發人口劇增是否是一線城市政府所希望看到的？或許，高房價在某種程度上也成為了政府抑制人口過度流入一線城市的天然屏障。從現實角度而言，一線城市地少人多，完全的公平很難做到，限購政策的出臺和延續也是政府意志的體現----傾向於優先滿足本地居民和常住居民的住房需求。仍以北京為例，政府通過招拍掛環節的思路創新，打造同一拍賣地塊內“商品住宅+政策性住宅”混搭存在的“新常態”。北京政策性住宅包括經濟適用房、限價商品房、自住商品房，定位解決基本居住需求，單價較低，偏向高密度解決更多居住戶數；商品住宅則會走高階路線，單價較高，偏向低密度設計大面積戶型。由於開發商在拿地階段，報價達到上限后開始比拼承建政策性住宅的數量，相當於未來開放商未來要拿商品住宅的銷售利潤填補建造政策性住房的損失，對於開發商而言，商品住宅的最終售價必須節節高升才能有利可圖。而售價的不斷提升，在以往調控時期會讓政府坐立不安，但在2015年或是政府喜聞樂見的。

政策變化將會帶來怎樣的連鎖反應

受到央行降息、普宅標準調整、公積金貸款額度上調新政等實際利好的影響，一線樓市成交量率先出現回暖，再加上房地產再融資放開，會發生什么？結合歷史經驗分析，地產商再融資行為或會刺激股價上漲，融資后有更多籌碼參與招拍掛，更高拍賣溢價率短期推動存量土地儲備升值，長期推高房價上漲預期，這又再次引發股票上漲，股價升高又會引發地產商更多再融資行為。如果確實如我們所預期，一線城市房價上漲或很難避免，考慮到政府仍要權衡人口控制和房價穩定的雙重因素，我們預計未來三年房價漲幅或在年均8%-10%的水平。這會引發對住房有剛性需求，以及有換房需求的老百姓加快入市速度，更多普通投資人會將資金投向地產股票或重倉地產行業的基金。

我們預期2015年，地產板塊將是公募基金重倉設定對象，重點關注一二線城市開發商以及自貿區概念開發商，可選擇長期持有，遠離潛在政策性風險較高的投資標的。此前地產板塊已經先於大盤調整，今日伴隨市場整體震盪再次下行，基於前文分析，我們認為不必過分擔心，短期下跌更加提升地產板塊長期投資價值，投資人可優中選優，逢低積極關注。（作者系保險資產管理公司人員）