土地市場降溫,上市公司地王悉數被套

房產新政后，上海首場土地拍賣結果顯示樓面地價降溫明顯，已較今年的最高點下降20%-40%。萬科、招商地產和中國建筑旗下中建地產等前期高價拿地的各大房地產企業紛紛被套，而在香港上市的上海證大房產則因外灘地塊被標普列入負面信用觀察名單。

5月7日，上海舉行了樓市新政后的首次住宅土地拍賣會，當天出讓5幅土地。其中，條件苛刻的新江灣城地塊以底價成交；松江廣富林的土地成交價格則相比當地前一輪賣地價格“打了個8折”。這是上海住宅地塊一年多來首次出現價格下調。

今年2月26日，在10余家開發商的激烈爭奪下，相鄰且容積率相同的松江廣富林2-4號地塊最終由萬科聯合招商地產以16378元/平方米的高樓板價摘牌，并創下松江區“地王”紀錄。5月7日，上海北方城市投資發展有限公司以18.4億元的價格拿下松江區廣富林2-6號地塊，折合樓板價13724元/平方米。由此估算，萬科和招商地產所拍得的土地，僅僅時隔70天就已折價10%。

相比之下，一度高調贏得“上海地王”稱號的中建地產更是被深套50%以上。5月7日，上海城投以11.1億元底價摘得新江灣C4地塊，樓板價僅為10000元/平方米。不過，該地塊要求免費建造標準不低于9000元/平方米、建筑規模為2.7萬平方米的全裝修人才公寓，粗略計算成本為2.43億元，以此折算該地塊可出售的樓面地價在16100元/平方米左右。而2009年底，中建地產以37.2億元，折合樓板價高達32400元/平方米拍得江灣城C6地塊。

不僅上海地王紛紛折價，北京的央企地王也難逃被套厄運。今年3月，中國遠洋地產、中國兵裝集團、中國煙草總公司今年拍下望京、海淀和亦莊的三大地王。由于這些項目的預訂上市銷售時間在明后兩年，業內分析認為，面對可能持續下行的市場行情，地王被套牢的風險也隨之增大。據調查，望京地塊周邊的房價已從最高點回落了3000-6000元/平方米。當然，三大央企最有可選擇轉讓項目或暫緩開發，但這將引發國土監測部門的“囤地”調查。

香港上市的上海證大房產，也由于今年92.2億元拍得的外灘地塊而陷入信用危機。4月30日，標準普爾評級宣布繼續將上海證大房產的“B+”長期企業信用評級列于負面信用觀察名單。標準普爾信用分析師李國宜認為，證大地產92.2億元收購的上海商業地產地塊，該筆出讓金相當于證大地產2009年末手頭現金的15倍，而且需要在相對較短的時間內進行支付，因此他預計證大地產的流動性將出現緊張。此外，證大房產還面臨其他短期債務，包括12個月內到期的2.82億元借款以及其他需支付的土地出讓金。而在支付9.2億元首期土地出讓金后，公司手頭現金將僅剩7億元。標普認為，如果證大房產未能在6月底前獲得足夠的資金或承諾支持此次土地收購，標普將其評級至少下調一級。