地產估值,沒有最低,只有更低?

3月房地產市場的迅速升溫并沒能給房地產板塊帶來驚喜，相反，卻引發了“調控之手”會再度落下的擔憂。

從3月28日到4月2日，新華社一連六天發表“新華時評”，矛頭直指當前的房價攀升的根源——土地財政以及腐敗所釀生的高地價高房價。“新華社連發時評，就歷史經驗而言，一般是重大政策要密集出臺的前奏。因此，這次應該真的是‘狼來了’。”光大證券分析師潘向東如此表示。

從財政部4月6日公布2010年工作要點也可以看出，在改革稅制方面，就明確指出要進一步完善房產稅制度。“在物業稅征收條件尚不具備的情況下，房產稅將成為政府調控房地產市場的重要手段。”潘向東稱，目前房產稅按房產余值的1.2%或者是租金收入的12%征收，但調控作用并不大，因此，可能會在物業稅推出前，加大房產稅的覆蓋面或者調高征收比率。

受此影響，在4月的前兩個交易日里，房地產板塊成為了拉動大盤向下的主要力量。繼前一交易日地產板塊以13.96億元的凈流出金額高居拋售榜榜首以后，4月7日當天，房地產板塊再度領跌大盤，八成個股下跌，整體跌幅為0.82%。

對于房地產板塊的走勢，萬聯證券房地產高級研究員黃鵬仍堅持看好其短期交易性機會。其理由包括，目前房地產板塊估值水平不高，業績增長確定，再加上人民幣升值及通脹提升估值水平，還有就是基金等機構的低配。

海外市場對于人民幣升值的預期開始提前。4月6日，海外無本金交割市場（NDF）人民幣持續走強，其中對美元1年期NDF創下兩個多月新高，3個月期和6個月期NDF均創下逾20個月新高。4月7月，NDF維持窄幅整理。截至當天下午5時，3個月期和6個月期NDF分別為6.77人民幣/美元和6.7228人民幣/美元，1年期NDF為6.6381人民幣/美元。

“按照目前的態勢，一年內人民幣的升值預期約為3%。”國信證券研究員周炳林表示。

熱錢也可能恐高

對于過去的3月房地產市場，國信證券分析師方焱直言，樓市真的很火，超出了所有人的預期。

“目前熱絡的樓市表明：雖然房價同比漲幅巨大，調控政策也比較嚴厲，但阻擋不了如饑似渴的剛性需求。從重點城市庫存情況看，新建商品房供給釋放緩慢，多個城市一手房可售量屢創新低，市場目前剩余的可售量難以滿足剛性需求巨大的胃口，使其只能在二手房市場上釋放。”方焱表示。

如3月29日、30日兩天，北京二手商品房連續兩天成交超兩千套，其中30日成交2273套，創下北京二手房單日成交量歷史最高紀錄。

大成基金有關人士表示，3月份尤其是3月中下旬商品房成交超出市場預期，原因主要是：購房政策逐步趨緊、購房優惠政策逐步退出以及目前商品房供應依然偏緊，引發購房者需求的快速釋放；人民幣升值和通脹預期依然存在，投機投資性購房熱度依然不減。

不過，莫尼塔北京投資發展公司研究員王沛表示，最近，海外的熱錢對中國樓市比較警惕了。所以熱錢流入并不一定會利好樓市，也不一定利好地產板塊，“關鍵是現在房價太高。”

如國土資源部近日公布的《中國城市地價狀況2009》包含的一系列數據報告中，首次提到了與“租售比”相似的“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內熱點城市的住宅市場已經出現了比較嚴重的泡沫。

據統計，從2005年到2009年，北京居住物業租價比分別為6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5個典型城市租價比走勢大體相同。從投資回報率上看，在國土部選取的2009年六個樣本城市中，其住宅租價比均低于下調后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。

趨勢性反轉難

愛建證券左紅英認為，3月份的成交好于市場預期，短期內對地產股是一個難得的催化劑，但由于調控政策將陸續出現，房地產板塊難以形成趨勢性的反轉。

東莞證券研究所研究員陳桂柳也表示，在政策沒有穩定的前提下，反彈空間有限，“目前主流地產股2010年 PE估值15倍，目前的股價一定程度上反映了未來政策利空的預期。”

不過，華泰證券研究員張馳飛依然看好房地產板塊，“我們對已公布 2009年年報的48家房地產上市公司財務數據分析后發現，地產公司財務狀況正處于非常有利的地位。”

2009年房地產市場成交量大增，直接帶來上市公司經營業績的提升和現金流量的改善。

2009年48家地產股扣除非經常性損益后的凈利潤平均同比增長率達到了23.7%。而每股來自經營活動的現金流量凈額也首度扭負為正，2009年48家公司算數平均數為0.71元，中位數為0.77元。

此外，由于房地產公司銷售與確認收入并不在同一個時間點，因此上市公司的未結轉預收款對于判斷未來的業績增長有一定指示作用。張馳飛表示，他們計算了48家公司的每股預收款，其2009年算術平均數為2.01元，中位數為1.61元，均創下新高，而中位數值的大幅提高表明地產股整體預收款有明顯增長。大額預收款意味著地產股今年結算收入的增長具有很高的確定性。

事實上，2009年全國房價大漲，上市公司的銷售均價也有所提升，只是由于部分收入未能結轉，使得地產股來自房價上漲的收益將在今年體現，2010 年結算毛利率見底回升的可能性很大。

“每年4、5月份為房地產傳統銷售旺季的開始，從我們跟蹤的部分城市來看，3月份市場成交已經出現了較大反彈，如果4、5月份成交有進一步的回升，將推動行業估值水平回升。”張馳飛認為。

不過，前述大成基金人士卻表示了謹慎的態度，認為其很難在一個受到多方壓制的局面下迅速提升估值。一方面，對于政策收緊的擔心和預期將不斷放大，這將對房企未來的銷售業績構成很大的牽制；另一方面，隨著信貸的日漸收緊，對于開發商而言，資金環境越來越緊張，其業績增速必將逐漸放緩。