6萬套存貨壓頂 房價有望繼續降

一邊是成交遇冷，部分開發商暫緩推貨，一邊是巨量存貨壓頂，龍年開局的廣州樓市遭遇兩難尷尬。記者昨日從廣州市國土房管局獲悉，截至2月6日，廣州全市可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬平方米，幾乎相當于去年廣州十區二市商品住宅簽約成交總量。業內人士指出，廣州住宅市場庫存量再攀高峰，未來開發商去庫存壓力增大，住宅價格下行概率較大，2012廣州將進入“去庫存時代”。

廣州市國土房管局相關負責人昨日透露，目前，上報市政府審定的今年廣州的房地產調控思路尚未最終明確。

1 焦點 去庫存時代到來？

存貨相當于去年全市住宅成交總量

在遭遇近4年春節假期樓市成交最低點后，今年廣州一手住宅網簽量有所回升。據最新統計數據顯示，1月30日至2月5日，廣州十區兩縣市一手住宅網簽595套，環比上周35套增1600%；網簽均價為10477元/平方米，環比上周升3.33%。

日均成交不足百套的成績單未能掩蓋廣州樓市的冷清現狀。不少開發商選擇暫緩推貨，此前廣州行業內預計1月推出新房的樓盤約為33個，而實際上多達11個項目延遲推出新貨的時間。這也集中反映出開發商的觀望心態。

市場冷清，成交量持續下滑，再加上暫緩推貨，使得廣州樓市庫存居高不下。記者在廣州市國土房管局陽光家緣網上看到，截至2月6日，廣州全市可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬平方米，幾乎相當于去年廣州十區二市商品住宅簽約成交總量。也就是說，按照去年的樓市成交水平，光是消化存貨就要花一年的時間。而未售貨量更是超過10萬套，可見今年市場去庫存的壓力依然很大。

合富輝煌首席分析師黎文江表示，據有關機構監測，按目前已動工項目統計，預計2012年廣州市十區新增商品住宅約6.67萬套，較2011年有所增加。如果發展商按正常進度施工，預計2012年全市十區可售貨量(包括存貨和新貨)約為11.6萬套。

他指出，如果今年成交持續低迷的話，供應壓力將大增，開發商會放緩部分項目的施工進度，實際新增供應量變數非常大。

世聯地產在最新的樓市報告中分析稱，廣州住宅市場庫存量再攀高峰，未來開發商去庫存壓力增大，住宅價格下行概率較大，2012廣州將進入“去庫存時代”。

有業內人士分析稱，由于調控政策仍緊咬不放松，2012年對于開發商來說，可謂舉步維艱，而真正具有指標性意義的季節，或在接下來的三四月份。

2 焦點 以價換量去庫存？

房價降到8000元？專家稱“不可能”

春節剛過，國務院總理溫家寶在國務院第六次全體會議上強調，今年將鞏固樓市調控成果，促進房價合理回歸。這也是兩年內溫家寶第五次提及“促進房價合理回歸”。

有業內人士判斷，在廣州樓市庫存居高不下的狀況下，不少開發商可能會選擇“以價換量”去庫存。而這種“以價換量”能否使廣州房價回歸合理水平？

網易房產的一項網絡調查數據顯示：近七成網友認為，廣州房價在8000元/平方米以下是合理房價。事實上，根據廣州市國土房管局發布的數據，2011年廣州一手住宅全市十區的均價為13401元/平方米。這意味著，要達到大多數網友認為的“合理房價”，廣州樓價至少要降四成。

“2008年時廣州的房價有可能回到8000元/平方米，但這樣的房價持續的時間也不長，房價一般是大起大落的。”知名房產專家韓世同表示，到2009年就已經上漲到9300元/平方米。“即使房價回歸到8000元每平方米，對于大多數人來說也不一定能夠買得起。”

“不可能回到8000元/平方米。”省房協理事趙卓文指出，未來廣州樓市的走勢將以下降為主，合理房價大概在13000元/平方米左右。

“要降樓價，須先降地價。”趙卓文分析，廣州近年來公開出讓的住宅用地，地價更占到成本的50%—60%以上。由于城市化加速，中心城市地少人多的矛盾將越演越烈。廣州東濠涌二期拆遷成本最高突破2萬元/平方米，就是地價急升的直接結果。

他表示，要讓房價回歸合理水平，光靠現在“抑制需求”的做法是不夠的。“要治本，要讓房價有一個長期的穩定性，首先要從降低住房的開發成本入手。”

滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，按照國際慣例，一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比在3—6倍是合理的，廣州去年的一手房套均總價大約為150萬元/套，二手房套均總價大約為100萬元/套，而居民的人均可支配收入，統計局預計為3.43萬元，按照兩口之家計算，買二手房大概需要15年，買一手房大概要22年，遠高于國際標準。

3 焦點 差別化限購？

今年調控思路已上報市政府審定

據了解，今年廣州的房地產調控思路已上報市政府審定。其中，將適當調整新建住房購買的行政調控手段，如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，研究差別化“限購”措施的可行性。

廣州市國土房管局相關負責人昨日告訴記者，目前，上報市政府審定的今年廣州的房地產調控思路尚未最終明確，一旦審定通過后會向媒體公布。而差別化“限購”措施仍然處于調研、研究的階段，離最終的研究成果出爐仍有一定時間。

廣州樓市的差別化限購應該如何落實？

黎文江提出建議，不同購買群體應差別化對待，對普通住宅應限購，以緩解供求矛盾，抑制投機投資需求，使普通住宅價格回歸合理；同時，對144平方米以上非普通住宅不限購，但是對其購買者征收房產稅，以經濟杠桿調節需求，比行政干預需求更有利于市場健康發展。

他還對比了2010年和2011年廣州樓市的成交數據，在樓市調控風暴下，去年廣州十區一手房網簽成交總量縮水近百萬平方米，但是144平方米以上非普通住宅成交量并沒有減少，價格也未見波動，“說明非普通住宅限不限購對市場的影響不大”。

“目前廣州的調控政策調整，要做到使房價緩降，從而使房價合理回歸。房價的下降不是一步到位的。”韓世同指出，廣州房地產調控政策如果微調的話，掌握力度非常關鍵，尤其要注意投資性需求。記者鄭佳欣實習生吳容容