"認房不認貸"板上釘釘?投資投機再遇"重拳"?

三部門下發通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規范，“認房不認貸”的二套房認定標準正式啟動。這對中小業主的房地產投資、投機無疑又是一次嚴重的打擊。

據新華社6月5日報道，醞釀已久的商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準終于有了明確的結果。日前，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知，對商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規范。

根據通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。這標志著“認房不認貸”的二套房認定標準正式啟動。

今年4月，在國務院下發的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中就已經明確要求實行更嚴格的差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。二套住房的認定標準由住房和城鄉建設部會同人民銀行、銀監會抓緊制定。

早在4月中下旬，銀監會相關人士就已經透露了三部門聯合制定二套房認定標準的主要原則??“以房為限、以家庭為單位”。此次三部門聯合發文則正式將這一認定原則變為具體的標準與措施。

“以房為限”的精神成為正式文件下發執行，對中小業主的房地產投資、投機無疑又是一次嚴重的打擊。

2009年，伴隨著國內房地產市場的迅速升溫，部分城市房價的過快上漲極大地刺激了房地產投資、投機行為的產生。在這個過程中，除了擁有強大資金實力的炒房團在不斷出手，就連許多“散戶”、小業主也開始尋機炒房。在北京、上海、深圳等地，抵押已有住房，購買二套甚至多套住房，等待房價上漲后套利的個體投機行為不斷出現，直接助推著房價的進一步上漲。

北京中原三級市場研究部研究總監張大偉在接受記者采訪時表示：“以房為限的原則，很大程度上使房產回歸了居住的本質，這將徹底扭轉目前已經開始形成的普通工薪階層對房子的投機心理，短期內將使得房產市場投機潮銳減。”

其實在三部門聯合出臺此項通知之前，許多已經制定房地產調控細則的地方政府就已經開始按照相關精神執行差別化住房信貸政策。

4月30日發布的《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》中就提出，金融機構可以通過本市房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房，事實上就已經開始執行新的二套房認定標準。

5月底，記者在走訪北京多處在售樓盤時也發現，“是否利用貸款購買住房，且貸款是否已還清”的傳統標準已經不再實行。幾乎所有提供房地產信貸的商業銀行在評定購房者是否屬于購買二套（及以上）住房的問題上，均是考察購房者是否已經擁有住房。北京西五環樓盤“遠洋山水”的銷售人員告訴記者，甚至連曾經購買過住房，后來又將此住房出售的購房者也會被銀行劃入購買二套（及以上）房的范圍內。

業內人士表示，隨著新政策的正式出臺和在全國范圍內的逐步執行，對于有改善性需求的住房擁有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的優惠利率。對于已經用全款購買過房產，但還想利用貸款投資另一套住房的小業主，以后無法享受首套房的信貸待遇，必須執行首付50%、利率1.1倍的嚴格政策。這一舉措無疑將使得市場的房源供應大大增加，也抑制了一戶家庭有多套空置住房的現象。

根據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在目前的商品房市場上，第一套房全款購房的比例高達50%，特別是在2005年以前購房的人群中，80%以上為全款購房，這部分面臨著再置業或者升級居住的業主，一旦選擇出讓手中的房子，將會給市場帶來大量的房源。同時，“以房為限”的原則也限制了這部分客戶消耗目前市場的房源，降低了他們利用金融杠桿進行再投資的可能。

毋庸置疑，新標準的出臺對于中小投資者的心理威懾力會非常大，但是需要注意的是目前住房聯網制度還不完善，曾經使用貸款購買的房產可以從銀行征信系統查詢，但是難以確定家庭名下的未貸款房產。二套房認定標準確定之后的作用究竟有多大，還要看相關監督與核實手段是否能進一步完善。

(王彥彥?編輯)