土地法修訂應與房產物業投資稅相輔相承

近日，由于《土地管理法》修訂中涉及的對農村集體建設用地上市交易權的規制問題，讓市場對于小產權房的去向再生疑問。不過，《土地管理法》修訂可能帶來的變化，并不適用所有集體土地上的小產權房。而且，修法對于農村集體土地中的集體建設用地、宅基地和耕地，需根據不同用地的社會功能差別，進行差別規制。

相關方對國土資源管理其實早取得了一定共識，也就是《土地法》需要廢除農村建設用地只有通過政府征地、才能進入招拍掛市場和交易所上市交易的規定，因為，此規定違反憲法賦予的農村集體土地所有權持有者，也就是農村集體的土地收益權。各地政府根據現行土地法，往往僅僅以“規劃”為名，就能剝奪農村集體土地產權所有者的自行土地開發和交易權利。而一些農村地區通過“占補平衡”新增的農村建設用地，也多成為城市政府進行投資擴張和房地產開發交易所占用的犧牲品。

從1990年代后期的城市化擴張開始，中國多數農民沒有像1980年代和1990年代上半期的大多數珠三角農民一樣，在工業化城市化中獲得自己應得的集體土地增值和開發收益。修訂土地法，把農村土地收益權歸還給農村集體土地產權的集體所有者，將把城市化工業化的目標，拉回到共同富裕的社會主義的這個發展目標。根據《村民委員會組織法》這一農村治理基本法所規定的準則和民主決策程序，應由農村集體對農村建設用地的使用權交易作出決定。只要不違反環境保護、建筑安全等一般法律，地方政府不能對農村建設用地增加額外限制，比如禁止農民集體進行由村民共同分享收益的商品房開發。

但是，對于集體土地使用權已分配到農民個人的宅基地和耕地，則需要嚴格區分對待。由于這兩種土地由農村集體免費供給、承擔農村社會保障功能，在中國農村的社保體系還遠沒有建立、農村近年貧富分化步步惡化的情況下，這兩種土地的使用權上市交易需要嚴禁。

某些長期在城市和政府部門安身的農村居民，沒有遵從戶口遷出要向村集體退還耕地和宅基地使用權、以供其他村民再使用的規定，現在是推動個人名下的耕地和宅基地使用權上市交易的主要利益群體。有待農村集體經濟予以支持的農村社保需要一定時期來發展，而城鄉社保制度的最終銜接，將消解城鄉戶口附帶的社保差異、讓城鄉戶口成為單純的居住登記，這才能創造條件讓個人名下的宅基地使用權轉變為完整個人產權。

修訂土地法、歸還農村集體土地產權所有者本應享有的完整土地收益權和交易權，還將在很大程度上促進房產稅收制度的突破。當前占地方政府收入大頭的賣地收入不納入預算，賣地所得非稅、非費，并且數額不穩定、不可持續，必須盡早停止。而土地法的修訂，將堵住地方政府征用農村集體建設用地來賣地的路子。其實，全球的地方政府，基本都是依靠房產物業稅來獲取與土地有關的長期穩定稅收。地方政府在無法征地賣地之后，也必然要對國有和農村集體土地上的各類經營性投資性物業征收房產物業投資稅。而這，將會令地方財政轉向預算財政，并接受納稅人的公共監督。修訂土地法和開征房產物業投資稅、地方公共預算改革是相輔相承的。(21世紀經濟報道 )

(曹文明 編輯)

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