競拍不力,半個月三連敗 北京搶地半年 萬科遭絕收

7月20日，北京土地拍賣市場，萬科集團副總裁毛大慶背著“搶地”任務而來，卻鎩羽而歸。

此次，毛大慶帶隊角逐南四環內一住宅地塊，萬科聯手住總集團出價9.1億元，因未超過9.4億元的招標底價被淘汰出局。算上此次，短短半個月內，萬科在土地市場遭遇三連敗，這同時也意味著2011年前7個月，萬科在北京土地市場“顆粒無收”。

在全國土地市場，上半年萬科按權益計算的新增項目規劃建筑面積約473萬平方米，此外還有約160萬平方米的舊改項目。而去年同期，這一數字為893萬平方米。

放緩拿地“節奏”之舉，是萬科隨行就市做的選擇，還是為了把握更好的時機？號稱“不囤地、不捂盤”、快速周轉的萬科，其拿地節奏能跟上開發節奏嗎？

萬科報價不及底價

“僧多粥少”—這是北京土地市場的典型特征，競爭激烈程度不言而喻。2010年，萬科及其聯合體力壓群雄，殺進北京宅地市場前三名。按權益面積計算，萬科在2010年北京土地市場新增68萬平方米。然而，進入2011年之后，萬科在北京土地市場尚未“開和”。

7月20日，豐臺區南苑鄉大紅門村一住宅地塊招標出讓，底價為9.4億元。總建筑規模14.8萬平方米，并配建限價商品房4萬平方米，套型面積小于90平方米，房屋限價8900元/平方米。此外，中標人還需提供3萬平方米、價格為7000元/平方米的回購住宅，以及無償還建14500平方米商業用房。

“附加”條件如此之多，真正的開發面積只剩一半。但該地塊位于四環之內，豐臺區在售樓盤的均價都在3萬元/平方米左右，這還是吸引了包括萬科和住總聯合體4家單位競標。其中京能置業和漢達國際投資聯合體報價最高，為10.36億元，折合樓面價7760元/平方米；其次為北京世紀景房產公司報價10.29億元，北京世紀開元房產公司報價10.23億元，而北京萬科和住總聯合體的報價最低，僅9.1億元，還不足招標底價。

據了解，該地塊最終最高報價折合樓面價僅為8830元/平方米。從最近三年的豐臺住宅地塊簽約情況看，大部分地塊的樓面價都超過了1.4萬元/平方米，最高甚至達到了1.7萬元/平方米，但位置并不好于本地塊。北京中原地產市場研究部總監張大偉直呼太低了，并表示：“這一價格在今年限購之前是很難想象的，已接近2009年初的價格。”

如此黃金的地塊，為何萬科報價如此之低？不僅低于其它3家競標單位，更是低于招標底價。有專家分析，各種限制使得該地塊的實際樓面價已處于高位，這可能在一定程度上影響拿地的積極性。住總開發公司董事長王洪波在接受媒體采訪時表示，9.1億元是根據實際情況測算得出的。對于該地塊的失利，毛大慶對記者表示：“我們給出了我們預期中可以接受的價格，而且今天差距也并不大。”

土儲政策略顯謹慎

據悉，這是7月內，萬科第三次在北京土地市場失利。

7月18日，在北京豐臺區花鄉四合莊1516-25、27地塊商業金融項目用地的競爭中，北京豐科建房地產開發有限公司以9.24億擊敗萬科。該地塊位于豐臺區花鄉四合莊中關村科技園區豐臺園內，規劃建筑面積139715平方米，起拍價為9.08億元。7月6日，萬科在備受關注的CBD地塊招標中也遭遇失敗。當時，萬科與泛華城市建設等企業組成聯合體競投Z12地塊，報價29.9億元，低于中標價9120萬元。

大紅門村、CBD地塊以招標方式競拍，萬科不能臨時改變報價，然而四合莊地塊以低價起拍方式競拍，萬科既然已經報名，為何不能臨時提高價格，以獲得土地資源呢？一位接近萬科的地產人士向時代周報記者透露，萬科在拿地上有嚴格的審批和決策流程，每塊土地競拍前，萬科集團總部通過評估，再從萬科整體戰略的角度考慮，已計算出最高限價，分公司去拍地之時，絕不能超過這一價格。相比而言，其它公司在拍地策略上更為“靈活”。對于某塊地塊，一個中小地產公司已經計算出一個合理價位，但這些公司的總裁、董事長可能會在拍賣現場，臨時提高預期價位，以獲得土地。然而這種方式，對于萬科這樣的上市公司而言，是不實際的。

截至目前，萬科在北京土地市場“顆粒無收”，與去年的“豐收”形成鮮明對比。萬科內部人士向時代周報記者透露，不可能每一年都在北京拿很多土地，去年萬科在北京取得大量土儲，所以今年顯得略微謹慎。“況且，今年上半年北京土地供應和成交面積都有一定程度的萎縮。”

事實上，截至7月20日，北京供應并成交的居住用地一共24宗，而去年同期成交宅地31宗。不過按北京全年供地量來計算，下半年的供地量將遠超上半年。萬科又將如何再戰北京土地市場？對此，北京萬科人士如是回復時代周報記者：“受住宅市場調控持續的影響，北京萬科在謹慎投資的基本原則下，密切關注可能出現的市場機遇，只要有合適項目出現，就會積極參與土地市場拿地。”

拿地同比下降近五成

北京土地市場“顆粒未收”，對于萬科而言是一個“特殊情況”，放眼全國市場，萬科在土地市場的“收成”也并不理想。據了解，上半年萬科按權益計算的新增項目規劃建筑面積約473萬平方米。較去年同期893萬平方米，大幅下降47%。

“根據萬科經營項目能力和其土地儲備是相匹配原則，適當地降低拿地速度可能只是短期行為。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉向時代周報記者表示，另一方面，對于單純經營房地產業的企業，并且在融資渠道相對狹隘（國內A股已經限制房地產企業融資）的萬科，必須保證資金鏈穩定，預防房地產行業的政策利空，拿地熱情下降是保持資金鏈韌性的結果。

萬科總部人士則向時代周報記者表示，除了上述473萬平方米，萬科還參與了4個城市更新改造類項目，相關項目按萬科權益計算的規劃建筑面積約160萬平方米。

若按此口徑計算，萬科上半年共取得權益規劃建筑面積約630萬平方米。另一邊廂，萬科在今年上半年的銷售面積為565.5萬平方米，與630萬平方米相差不多。長此以往，萬科會否出現拿地速度跟不上銷售速度？

韓長吉認為土地儲備是房地產企業長效發展的重要依據，“缺乏土地儲備的房地產企業不僅面臨市場占比快速下降，企業發展也將面臨困境。”

對此，上述接近萬科業內人士向時代周報記者表示，通過招拍掛市場拿地，并非萬科取得開發土地的主要方式。事實上，2010年，萬科80%的項目都是通過合作的方式開發的。其中有的是共同去招拍掛市場拿地，有些項目，干脆是合作方提供土地。

通過合作“招攬”土地資源，萬科并沒有放棄招拍掛市場。萬科總部人士向時代周報記者表示，考慮到地價和房價存在聯動機制，下半年受調控影響較大的城市可能會出現較好的拿地機會，公司會在謹慎投資的原則下進行靈活把握。

追求經營規模的熱情下降

萬科穩坐地產行業第一把交椅已久，被對手追趕的說法總是不絕于耳。

上半年，與萬科謹慎拿地形成鮮明對比的是，中海拿地776萬平方米，提前完成全年目標。剛“出道”幾年的中建地產，上半年拿地為688萬平方米，也在萬科之上。

從土儲存量而言，萬科已被諸多對手超越。截至2010年末，萬科規劃中項目按權益計算的建筑面積為3640萬平方米，僅僅可滿足2-3年的開發需求。而恒大、中海、保利等房企土地儲備均在萬科之上。相比萬科2-3年土地儲備的理念，華潤置地、雅居樂等房企更是提出“十年土儲”的概念。

萬科對自身的定位是房地產行業內的“制造業企業”。“所謂制造企業，是指通過提高周轉率來提升收益率，而不是通過持有土地以獲取升值收益。”萬科總部人士如是向時代周報記者解釋。“對于萬科來說，土地是生產房屋必需的原料，持有過多的土地會降低周轉效率，因此萬科無意也無需大規模儲地。但土地畢竟也不同于其他生產原料，不可能隨時從市場上采購，因此必須保有一定的土地以確保經營的穩定性。兩到三年的項目資源保有周期，是萬科多年實踐后認為對公司比較合理的水平。”

正因為堅持“不囤地、不捂盤、快速周轉”的開發理念，這“波及”到萬科的利潤率。2010年，萬科結算營業收入為507億元，凈利潤為72.8億元。而中海的結算收入為443億港元，而利潤總額為123.7億港元，不考慮其中的物業評估增值和收購溢價，凈利潤率仍明顯高于萬科。

面對此質疑，萬科總部人士向時代周報記者如是回應：萬科是通過“快速開發，快速銷售”提高周轉效率，而不是追求過高的利潤率。這一模式兼顧了股東和購房者的利益，也有助于提高土地利用效率，增加住房供應，相信也符合政策導向。

堅定不移地執行快速周轉戰略，上半年萬科的銷售金額在大型開發企業中依然大幅領先。不過，最近幾個月，萬科的銷售速度、開發速度正在被諸多競爭對手迎面趕上。5-6月，萬科的銷售金額分別為90.1億元、132.3億元，而中海、恒大、保利的這兩個月的月均銷量也在100億元左右。在月度銷售方面，萬科與后來者的差距越來越小，甚至旗鼓相當，或被趕超，萬科將如何應對？

“與當前萬科開發能力相匹敵的只有近5家房地產企業，所以萬科在短期內遭遇的競爭壓力并不會突顯。”韓長吉認為萬科在進入1000億元銷售關卡后，追求經營規模的熱情已經逐漸下降，所以在面對中海、恒大等房地產公司的規模急速擴張階段，萬科在銷售規模上的優勢相對下降。但是在穩定經營、整合企業經營模式等方面，萬科將成為未來房地產行業發展的標桿。

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