房產經紀管理"重拳"能否終結二手房中介亂象?

陰陽合同、違規賺差價、欺騙客戶……在一些城市，二手房市場“蛋糕”不斷增大，市場失范現象也越來越多。住建部等三部委日前出臺并將于今年４月１日實施《房地產經紀管理辦法》，這是我國首個專門規范房地產經紀行為的部門規章。“重拳”已出，市場“亂象”能否根除？

上海白領周小姐最近通過一家中介在郊區購買了一套二手房，由于上家報出了“到手價”，因此要支付２％的中介費用。同時，中介聲稱能通過做低房價以進行避稅，并索要３．５萬元的手續費。這樣一來，她購買一套總價１３０萬元的住房，前后支付給中介的費用達６萬多元。后來，周小姐對一筆不合理的費用堅持不愿支付，中介居然通過電話恐嚇她。“對于中介這種行為，非常希望有法律法規來約束。”她說。

這是二手房市場秩序不規范的一個普通案例。近年來，一些城市住宅二級市場迅速壯大，上海、北京、深圳等城市二手住宅市場的成交量已接近乃至超過新房。在此過程中，中介機構遍地開花，市場監管薄弱、運行失序等問題也逐漸暴露。

記者采訪了解到的中介“亂象”可謂五花八門。比如，捂盤抬價，幫忙炒房。一些購房者反映，新房附近的中介往往能尋覓到一些所謂的“內部房源”。這些房源中介多稱其樓層好、位置好，但是購買時必須支付一定的轉讓費。中介人士說，每逢行情看漲，如果開發商不愿意銷售過快以致犧牲利潤，他們就會把一部分房源掛在員工名下，到中介掛牌，實現“迂回捂盤”。

還有，哄抬價格，搶房加價。由于房源可以多處掛牌，導致很多中介為搶生意，不惜通過加價、詆毀同行等方式招攬客戶。中介在這個過程中不需要支付任何代價，甚至可以取得更高的傭金，唯一要承受代價的是無辜的買家。

另有一些中介，能通過“假離婚”、貸款公司，繞過二套房、三套房申請的門檻；或者以“陰陽合同”避免繳納契稅和交易稅，甚至幫助客戶購買一些沒有產權的房屋。上海一中介門店經理告訴記者，目前符合普通商品住宅價格的二手房已越來越少，而非普通商品住宅的交易中要繳納近１０％的稅費。為通過中介做低房價避稅，每套房屋需要支付２萬－３萬元中介費。此外，近期深圳、北京等地頻頻曝出房產中介關閉店門、老板攜款失蹤等事件，購房者大量資金卷入其中，市場信用時常陷入危機。

針對此，住房城鄉建設部、發展改革委、人力資源社會保障部近日聯合出臺《房地產經紀管理辦法》，將于４月１日起實施。

《辦法》明確對房地產經紀機構和人員可以采取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網上簽約資格等多種管理手段和監督措施，對房地產經紀機構的價格違法、賺取差價、不正當競爭、分割出租、挪用交易資金等違法違規行為，根據情節輕重，可以處以沒收違法所得、罰款以至停業整頓等行政處罰。

《辦法》在規范房地產經紀行為方面，規定十分明確。比如，規定了房地產經紀機構應當在經營場所公示的內容，應當向委托人說明的事項；規定實行交易資金監管制度，要求由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金；明確了房地產經紀機構和人員不得從事賺取差價、協助簽訂“陰陽合同”、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經紀服務等違法違規行為。

漢宇地產總經理施宏叡認為，利益驅動加上尚不完善的監管力度，導致中介違規行為屢禁不絕。《辦法》的最終落實，還要靠更為詳細的地方細則。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，這幾年房地產調控文件中已多次涉及房地產經紀，《辦法》是以規章的形式進行管理，而非臨時性的調控，其實也是多次調控后的一個政策“結晶”，有助于地方部門落實和管理房地產經紀行業。