房產稅有望迎來實質性調整

2009年8月28日 14:01

有關權威人士透露，財政部近日正在研究制定房產稅計稅依據改革的政策方案，對於調整的走向，業內專家則期待將房產稅與城鎮土地使用稅合併納入物業稅中。

中新社援引中國會計報8月28日報道稱，權威人士透露，近日財政部正在研究制定房產稅計稅依據改革的政策方案。而類似房產稅的小稅種調整也是國家稅務總局2009年的一項重要工作內容。

對於調整的走向，業內專家表示：「將房產稅與城鎮土地使用稅合併，擴充到運籌多年的物業稅下，是一件很值得期待的事情。」

事實上，探索已經開始。8月初，深圳出台的《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表》(下稱「《安排表》」)表示：「2009年將開展準備工作，適時探索開徵物業稅，合併城鎮土地使用稅、房產稅。」

調整日趨緊迫

「從現實需求來看，房產稅計稅依據的改革已經越來越緊迫。」京都天華會計師事務所一位研究員說。

很多業內人士也已覺察到了調整的必要性。自新《企業會計制度》和新《企業會計準則》頒布以來，房產稅是否應該作為房產原值計征房產稅經受著越來越多的爭議。

現行房產稅的計稅依據分為按房產計稅價值徵稅的從價計征、按房產租金收入徵稅的從租計征兩種。從價計征的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%後的余值乘以1.2%的稅率計算繳納的。

由是，企業賬載的房屋原值便至關重要。

2009年1月1日起實施的《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。

但在現實征管中，不同納稅人「固定資產」會計科目中房產原值的構成不一，有包括土地價值的，也有不包括土地價值的，這就造成了稅收徵繳的不平衡。在一定意義上說，這也有損稅法的公平性。

比如，自2001年起執行新《企業會計制度》以來，企業購入的土地使用權或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按實際支付的價款作為實際成本，作為無形資產單獨核算而不併入房產固定資產原值，那麼，房產稅計稅依據中則可能不包含土地價值。而如果企業購買商品房，或購買按企業會計制度核算的房屋，則「固定資產」科目中的房產原值就包含了房屋佔用範圍內的土地價值。

目前與上述配套的相關稅務新規則還沒有出台或充分明確，業內人士呼籲，在新《企業會計準則》下，與土地使用權規定相配套的稅務新規則應加快出台，以明確指導稅務機構和企業準確徵稅、納稅。

而對於從租計征來說，財政部財政科學研究所稅收政策研究室副研究員許文認為，以租金收入為計稅依據徵收房產稅與按照房產原值為依據徵收房產稅相比，數額差距較大，往往會出現按不同方式計稅而稅負不均的狀況。而且，個人出租行為也較難約束。「有些納稅人在出租房產時進行『暗箱操作』，根本沒有憑證，稅務機關也就無法核定租金收入，從而導致了應徵稅款的流失。」

物業稅出路

幾乎可以肯定的是，房產稅調整已是一個大方向。

其實，稍早一些時候，端倪就已出現。5月25日，國務院正式公佈《關於2009年深化經濟體制改革工作的意見》，其中就提到「深化房地產稅制改革，研究開徵物業稅」。

8月初，深圳出台的《安排表》也明確提出：「2009年將開展準備工作，適時探索開徵物業稅，合併城鎮土地使用稅、房產稅。」

「合併城鎮土地使用稅與房產稅成一個範圍更大的稅種，應是更合理的調整。」對房產稅的調整，許文做出如是預期。據介紹，這也是國外比較完善和成熟的經驗。

按照有關部門房地產稅制改革的設想，物業稅將合併有關稅費，在房產保有階段統一收取。

「也就是說，你只要買了房子，即使不住也要繳納相應稅費，這對抑制房地產盲目過熱有很好的作用。」江蘇省南通市通州區國稅局副局長蔣立剛說。

蔣立剛進一步指出，目前，中國空房率很高，很多人都把房子當成一種增值的手段，當作自己的金融資產。這雖然增加了地方的財政收入，增加了炒房人的投機收入，卻影響了大多數普通老百姓的生活水準。「我很期待這項改革，政府應該把提高人民生活水平的利益放在第一位，而不是把地方財政虛榮放在第一位。」

物業稅遲早要開徵，更多的業內人士和學者也都期待房產稅與城鎮土地使用稅納入物業稅中。

不過，對上述改革，上述研究員表示：「沒有太近的預期」，同時指出，這需要財政部、國家稅務總局等部門牽頭制定相對詳細的實施細則，如果涉及到相應稅收法規的修改，還要報請全國人大審議通過。在具體設計細節上，稅率確定、房產評估、如何徵收等一系列問題都需要研究探討。

「不要說不同地段的房子，就連同一層不同戶型、不同位置的房子，價格也都不同，這會使徵收管理難度特別大。」蔣立剛提出。

許文則提醒說，無論如何調整，都應盡可能減少普通納稅人的負擔，減少對民生的負面影響，並發揮稅收扼制投機的作用。「尤其是在當下經濟回暖勢頭尚不穩固的時期」。

(徐志嬌 編輯)

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