北京嚴查虛假房源 整治風暴刮向中介

4月26日中午兩點，北京市朝陽區武圣路。在城管執法大隊人員的敦促下，這條路上的房屋中介摘下了櫥窗里的房源廣告。

《房地產經紀管理辦法》4月1日起正式執行，一場嚴厲的整肅風暴正向房屋中介襲來。據北京市建委相關負責人透露，近期將重點檢查中介門店虛假房源。這次檢查亦被稱為北京市房產中介行業到目前為止最大力度的檢查。多家中介已經接到總部命令，陸續撤去廣告。

一位城管執法人員向本報記者解釋說，并非單獨配合建委的專項檢查，但表示日后將對中介的櫥窗廣告進行更嚴格的管理。

“城管執法人員雖無法辨別廣告的真實性，卻可以依法要求中介公司撤掉。”他說。

此次整肅，也在中介行業里掀起了不小的波瀾。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對本報記者表示，“影響很大。”而檢查或許僅僅是開端，胡景暉認為，中介的利益格局有可能就此被重新劃分。

惡性競爭內幕

就在城管執法的當天下午，北京發改委發布了《北京市〈商品房銷售明碼標價規定〉實施細則》的通知，此次北京細則對二手存量房有了更加明確的規定。

北京細則中規定：“銷售存量房，應標示房源具體區域位置、土地使用起止年限、結構、戶型、建筑面積、銷售價格、代理服務項目及收費標準”，以及“對已完成銷售的存量房房源，商品房經營者應及時撤下相關房源信息。”

《房地產經紀機構管理辦法》規定，中介機構必須與業主簽訂書面委托協議方可發布房源，保證房源信息的真實性，中介機構要如實的標示房源信息，不得故意隱瞞房屋信息或展示虛假房源。發改委規定中還要求中介公司必須標示投訴電話。

虛假房源則是過去數年來，中介惡性競爭的重要表象之一。房源對一家經紀公司來說，是生存之根本。中介公司不斷擴張門面，招聘經紀人，亦是為更廣泛的獲取房源。行業發展初期，一些中介使用了人海戰術。個別中介為了獲取房源，甚至不擇手段。

據胡景暉透露，做過書面委托的房源極少，不到全部房源的10%。各家中介為了顯示實力，各顯神通。房地產經紀人每天最重要的任務是尋找房源。個別中介還給業務員下達指標，每日必須找到3至5條房源信息。傳統獲得信息的方式是駐守小區。如今是網絡。一旦業主貼出信息，經紀人會主動聯系該業主，促成成交。有極端者，從競爭對手偷買房源。

編造房源更是行業內公開的秘密。為招攬顧客，中介公司多會在門面店里印發低價房源廣告，多數房源是已售房源。待顧客上門之后，再借機推銷真實房源。而網絡是虛假房源的滋生地。據統計，2010年北京二手房市場總成交量達212466套，平均一天成交582套。這意味著，數百家中介平分582套房源，平均一家中介日均成交尚不到一套。“但通過網絡引擎搜索一個小區的出售房源，通常會呈現出成百上千個結果，實際能用于出售或出租可能不超過10套。”胡景暉說。行業低谷期，為爭奪房源，中介之間發生多起打架事件。一位購房者更是向本報記者訴苦，原本在網站上看到了一個以個人名義貼出的房源，后打電話去咨詢，卻發現對方是中介。所問及的房源已經出售，而該購房者幾乎每個星期被中介騷擾一次。

不止是虛假房源，吃差價、推高房租、亂收費等陋習一直困擾著整個中介行業，行業規范迫在眉睫。

重劃利益格局

整肅的后果或將是對利益格局的重新劃分。

據北京市建委相關負責人透露，檢查的對象不僅僅局限于門面店，還包括網絡，但網上不實房源的情況比較復雜，整治起來需要網絡管理部門協調配合。但無論如何也不會讓網絡成為不實房源的避風港。

為了招攬生意，中介通常會為每個門面店配備一兩個網絡端口，供發布房源使用。中介向網站繳納端口費，每個端口每月300元到500元不等。如果要保證每條網絡信息都是真實的，那中介根本沒有發布眾多海量虛假信息的必要。一位資深中介人士預測，網站的廣告收入會大幅減少。對此，鏈家首席分析師張月也表達了相似的觀點。

按照規定，中介公司需重新和業主簽訂房屋委托協議。胡景暉認為，各家中介公司因此而站在同一起跑線上，之前的優勢可能“清零”。21世紀不動產中國區副董事長盧航和胡景暉都表示，如果嚴格執行該規定，品牌中介受影響最小，小中介有可能會出局。

據張月介紹，鏈家曾斥資億元打造了鏈家在線看房系統，但令鏈家集團董事長左暉苦惱的是創新無法得到保護，許多競爭對手直接利用鏈家的系統看房、選房，再以低于鏈家的收費標準成交。但左暉十分固執地希望推行此系統。據張月透露，鏈家下一步將首先在業內承諾鏈家門面店、鏈家在線每一條房源的真實性。

盧航接受本報記者采訪時，一直呼吁行業的規范發展。他認為，中介行業更應該落實房地產經紀人制度，建立經紀人信用檔案，并應逐步實施單邊代理或者獨家代理。這將有助于規范當先的混亂局面，并有助于中介打造品牌和優化服務。近年來，每當行業整肅之時，便是品牌中介擴大市場份額之際。

另據中介人士透露，北京可能將率先在一些區縣實行試點中介獨家代理業務模式。

受政策影響，二手房成交量已跌入低谷。北京房地產交易管理網數據顯示：北京3月二手房住宅交易總套數為11102套，比2009、2010年同期下調近6成。“市場份額在1%以下的中介公司，門店數量縮減很多。”張月告知。

在市場低迷和行業規范的雙重背景下，中介行業正在煎熬中等待蛻變。