海通國際:永泰地產負債比將進一步改善

海通國際

我們首次把永泰地產納入研究范圍，該公司于1990年上市，前稱富聯國際集團。永泰的市場定位獨特，業務主要集中于豪宅發展、商用物業投資及酒店業務，分別以廣受認可的永泰亞洲、南聯地產控股（行情,資訊,評論）（1036.HK，＄15.36）及Lanson Place品牌從事發展、投資及管理業務。該公司在每個地產項目的投資總額一般約為10億元。

預料永泰于2011及2012年將錄得可觀盈利。該公司于2010年上半年的中期盈利已顯著上升：收入不僅按年急增225%至13.57億元，更較2009年全年收入超出12%。主要原因來自物業銷售額急升，其中60%的銷售額來自公司擁有95.9%權益、位于九龍塘的懿薈豪宅項目，單位平均呎價為13，000元，為公司帶來9億元的銷售收入，并使2010年上半年的按年增幅達162%。其余景觀較佳的單位將于2011年推出發售，預料平均售價較已售單位高20-30%。永泰擁有位于半山的懿峰豪宅項目的30%權益，該項目快將落成，其中約85%的單位已經預售，為公司于2011年鎖定應占銷售收入約9億元，估計該公司于2011年的物業銷售收入將可按年大增59%。

為維持長遠盈利增長，該公司于2010年下半年補充土地儲備，購入兩個位于西半山及大坑的重建地盤，預計總建筑面積合共為10.8萬平方呎，總土地成本為11億元，折合每平方呎樓面地價約1萬元。有關地盤將重建為兩個豪宅項目，預計發展利潤率最少達20-40%。連同公司擁有15%權益并位于大埔的發展中項目，永泰將有3個項目可供出售，倘所有單位售出，則可產生總銷售收入約57億元。有關項目將由2012-13年起3個財政年度為公司帶來貢獻，并將成為期內的主要增長動力。同時，來自懿薈及懿峰項目的銷售款項可確保公司獲得充夠資金作日后收購地盤之用。

永泰的經常性收入主要來自其香港的投資物業，包括150萬平方呎的甲級寫字樓及130萬平方呎的工業大廈，該公司主要透過其擁有63%權益的上市公司南聯地產控股持有上述物業。于2010年上半年的總租金收入上升28%至1.73億元，經營盈利亦增加52%。永泰的重點甲級寫字樓大廈-位于九龍東的Landmark East的出租率大幅改善，由2010年初的50%上升至現時約90%。由于九龍東的寫字樓供應有限，加上鄰近Landmark East的物業持續進行重建工程，我們預料該大廈的出租率將進一步上升。Landmark East于2008年落成，因此，當首批租約于2011年屆滿后，續約租金將開始增加，而全年現行租金將升超過20%。

該公司一直持續鞏固其酒店業務- Lanson Place在一線亞洲的市場地位及品牌知名度。該公司目前管理7項公寓及酒店物業；其中3項為自有物業，4項根據管理合約營運。Lanson Place位于上海的逸蘭金橋服務式公寓于2010年5月中開幕，受惠于該公寓所帶來的額外貢獻，該公司于2010年上半年的酒店收入增加23%至5，300萬元。預料此服務式公寓將于2011年產生全年貢獻，加上另一項位于吉隆坡的自有服務式公寓于2012年開幕，預料永泰于2011及2012年的酒店收入將分別按年上升3%及16%，并占公司收入約5-6%。管理層不排除會與其他方如私募基金公司合作，加快此業務的增長。

于2010年下半年，永泰出售兩幢工業大廈，錄得所得款項凈額5.84億元，加上來自預售住宅項目的現金流入增加，我們預計永泰的凈負債比率于2010年上半年上升3個百分點至40.6%后，將于2011年進一步改善。我們給予該股買入評級，目標價為3.80元，相當于我們估計該公司于2011年底的資產凈值每股4.80元折讓20%。分析員: 陳展翹