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德邦證券：房地產業回暖冀望“金九銀十” 8只龍頭股最具投資價值

鉅亨網新聞中心2011-08-12 05:48

受宏觀環境影響，7月房地產投資額環比出現年初以來最大幅度下滑。與此同時，由于近期開發商放緩推盤進度，7月單月銷售面積環比大幅下滑，行業銷售回暖有待“金九銀十”出現。
　　
經適房建設有望保持增勢
　　
歸功于前6個月房地產開發投資穩步增長，1-7月份，投資完成額達31，873億元，同比增長33.6%，維持11年平均水平。受宏觀環境影響，7月當月房地產投資額環比出現年初以來最大幅度下滑。1-7月，住宅開發投資中，經適房開發投資同比增加4.7%，增速雖略有下滑，在保障房政策扶持下，經適房建設有望下半年保持增長態勢。11年以來，辦公樓及商業營業用房投資保持較高位增速，在“限貸”、“限購”等調控政策不放松背景下，商業地產的發展環境更為溫和，也是未來房地產發展的一個重要方向。
　　
2011年1-7月，房地產開發投資累計完成額達31，873億元，同比增加33.6%，同比增速上升0.7個百分點，房地產投資同比增速仍然處于2010年以來的高位水平，且在7月出現小幅上揚。7月當月房地產開發投資額5，623億元，環比下降了25%，為今年以來，房地產投資環比最大降幅。
　　
2011年1-7月，住宅產品開發投資累計完成額22，789億元，同比增加36.4%，同比增速上升0.3個百分點。當月來看，7月住宅投資4，149億元，環比下降22%，自今年3月份以來，住宅當月投資額首次出現負增長。住宅開發投資中，1-7月，經濟適用房開發投資累計556億元，同比增加4.7%，增速下滑，但仍高于2010年平均水平。
　　
1-7月，辦公樓開發投資完成額累計1，286億元，同比增加30.9%，商業營業用房開發投資完成額累計3，807億元，同比增加37%。年初至今，辦公樓與商業營業用地投資增速處于高位，商業地產保持穩定增長。
　　
7月開發和銷售數據不佳
　　
1-7月全國商品房開發維持穩定增長，施工面積同比增速繼續小幅下跌，新開工面積與竣工面積同比增速小幅上漲，施工面積、新開工面積較高絕對數值保證未來0.5-2年的商品房市場供給。7月，房地產市場趨緊，部分開發商放慢推盤速度，全國商品房成交當月成交面積僅0.76億平方米，大幅下滑34%，待“金九銀十”季節成交量有望上升。
　　
2011年1-7月，全國商品房施工面積42.42億平方米，同比增加30.8%；新開工面積累計11.52億平方米，同比增加24.9%；商品房竣工面積累計3.24億平方米，同比增長13.4%。商品房施工面積、新開工面積絕對數值的增長，為未來0.5-2年中商品房市場的充足供給埋下伏筆。然而，年初至今，施工面積同比增速持續下滑，新開工面積同比增速較10年平均水平也有較大幅回落。
　　
從銷售方面來看，1-7月，全國商品房累計銷售面積5.2億平方米，同比增加13.6%，增速持續走高。然而，7月當月銷售面積僅0.76億平方米，較上月環比下降34%。從銷售價格來看，7月，全國商品房銷售單價5548元/平方米，基本維持在2011年的平均水平。
　　
資金漸趨緊張
　　
隨著宏觀調控政策的持續深入，房地產類公司的資金緊張狀況正在逐漸顯現。2011年1-7月，房地產開發投資資金來源合計47，825億元，同比增加23%。其中，國內貸款8，018億元，占比16.8%；利用外資500億元，占比1%；自籌資金19，293億元，占比40.3%；其他資金20，040億元，占比41.9%。自籌資金占比繼續上升，創2008年以來新高。資金來源情況與6月相比，7月并無明顯變化。
　　
7月份，由于房地產宏觀調控顯現趨緊趨勢，房地產開發、投資累計同比基本維持前六個月平均水平，而當月環比水平下跌，投資增速放慢。然而，保障房建設投資受政府支持，商業地產投資增速一直保持穩定，因此我們推薦保障房相關、商業地產相關公司。
　　
一方面，由于近期開發商放緩推盤進度，7月單月銷售面積環比大幅下滑，行業銷售回暖有待“金九銀十”出現；另一方面，從資金來源狀況來看，開發商自籌資金占比屢創新高，因此，我們還推薦庫存豐富、資金狀況良好的行業龍頭公司。
　　
近日，美國雖達成債務上限提高，但市場仍擔憂未從根本上解決美債違約的問題，而歐債危機仍在蔓延，受海外市場大幅下調影響，國內房地產宏觀調控有望延緩。此外，行業估值方面，房地產行業估值水平接近2008年以來的底部，行業具有低估值優勢。因此，我們給予行業“推薦”評級。個股方面推薦萬科A(000002)，保利地產(600048)，首開股份(600376)，中天城投(000540)，華僑城A(000069)，金融街(000402)，建發股份(600153)，新湖中寶(600208)。