上海頂級酒店公寓租金世博后仍看漲 研究發現:或為最沒有泡沫投資類型

仲量聯行的最新統計顯示，在世博會之后，上海的服務式公寓租金繼續看漲。一季度服務式公寓的平均租金較去年四季度環比上漲了4.7%，同比上漲了11.9%。仲量聯行的報告認為，世博會后大量跨國公司外籍員工的到來，促進了對服務式公寓的租賃需求，導致后者的租金持續上升。

而一些房地產業內人士根據仲量聯行的上述研究，對比了上海同地段住宅、商鋪、寫字樓、服務式公寓的平均租價、空置率和售價，發現服務式公寓的售價不僅是所有物業類型中售價最便宜的，也是租售比最高、空置率最低的，顯然，是泡沫成分最少的房地產產品。

尤其是上海濱江地區極有可能形成奢侈品消費的高端消費圈，在此周圍將形一個有龐大需求的酒店式公寓市場。

最沒有泡沫的物業類型

如果將上海的酒店式服務公寓、商鋪、辦公樓和住宅4項物業類型的售價和租價進行對比，前者的租售比顯然是上述幾種類型中最高的。根據仲量聯行的報告，一季度上海超甲級寫字樓的租金只有9.2元/平方米/日，核心區的甲級寫字樓租金只有8元/平方米/日，非核心區的甲級寫字樓只有4.9元/平方米/日，很多寫字樓的租金回報只占售價的5%甚至更低。以上海世博會地區盧灣濱江板塊的寫字樓為例，如果以年租金比售價得到的租售價格比可以達到1：25。

和寫字樓類似，商鋪的租金回報也非常低，而且孕育著極高的空置風險。以盧灣區的大同花園為例，目前每平方米的商鋪售價只有3萬元/平方米左右，價格僅為同區域住宅的3/4，但根據商鋪每平方米每天5元的日租金報價，要收回全部投資回報至少要15年。而根據熟悉商鋪投資的人士介紹，商鋪出租時還要向租賃方提供1~3個月的免租期。扣除商鋪出租必須要繳納的房產稅等稅收支出，租金凈回報率是否能達到每年5%也是個疑問。而此前，上海還曾報道大量的商鋪空置案例，顯然商鋪的投資風險也很高。

商鋪和寫字樓尚存在如此大的投資風險，目前一直受國家宏觀調控影響的住宅物業，顯然短期內的投資風險會更高。相比之下，最少人關注的酒店式服務公寓，反而是所有物業類型中最沒有泡沫的。

以盧灣世博會魯班路板塊的華麗家族匯景天地為例，商業產業的網上參考價僅為4萬~6.8萬元/平方米，酒店式公寓的銷售均價為4.5萬元/平方米，目前已成交的大多是其中5.5萬元/平方米的房源，而周邊的住宅售價早已達到7.5萬元/平方米以上，寫字樓的售價則高達6萬元/平方米，商鋪的售價也早就超過了6萬元/平方米。尤其是匯景天地的裝修還超過周邊的住宅、辦公樓，由建造過的紐約半島酒店的世界頂級酒店設計公司——HBA室內設計，每平方米僅裝修成本就超過1萬元。

奢侈品帶動酒店式公寓消費

與此同時，上海奢侈品消費風潮也讓頂級酒店式公寓的市場變得更有前景。此前，媒體報道中國的奢侈品消費以年均增長三成的幅度快速發展，今年“五一”期間，東北一戶家庭在上海購買的奢侈品總金額就超過20萬元。

根據統計，2009年中國奢侈品消費高達400億元，強勁的中國經濟及市場基本面給予了全球零售商充分的理由進入中國零售市場，未來全球商業地產市場高點將在中國。prada集團、gucci、愛馬仕等全球頂級的奢侈品品牌不僅都已經進入中國，而且全部是品牌直營。而奢侈品商業圈恰恰是孕育頂級酒店式公寓市場的決定性因素。事實上，目前上海的頂級服務公寓都是在南京西路和新天地周邊。

據來自上海商業系統的消息，未來上海的奢侈品聚集區除了南京西路、新天地附近，還會有一部分布局在上海的黃浦江周邊。上海證大外灘國際金融服務中心置業有限公司總裁吳洋在日前的一場發布會上已經明確，將有世界知名的奢侈品在外灘金融8-1地塊的藝術館內銷售。與此類似，也有多家濱江地區的樓盤明確規劃了極高端的奢侈品商業。其中，盧灣區濱江的一部分項目商業設施，不僅有高端的奢侈品銷售，還會有高端的私人會所和高端的游艇碼頭。

緊鄰濱江地區的上海高端酒店式公寓顯然將大受其益。以上文所述的華麗家族匯景天地為例，目前的銷售價格僅為新天地同類酒店式公寓的1/2。待整個濱江奢侈品商圈形成后，這個項目的售價顯然不會像現在那么便宜。