鄧聿文:依賴房地產投資的經濟增長很危險

本輪金融危機，有學者公開宣稱，不是4萬億，而是房地產救中國經濟。初看似乎無理，但細細品味，卻也並非胡說。事實上，4萬億和房地產有著密切的關係。建設部的一位官員就曾毫不掩飾地說，在國家的4萬億元投資計劃中，與房地產業有直接關係的占32%。這位官員引述國家統計局投入產出模型測算表示，在中國每100億元的房地產投資，可以帶動國民經濟各部門的產出286億元，因此，房地產是我國加大投資、拉動消費和解決就業的最佳行業。

房地產與經濟增長的密切程度，我們還可以從兩者之間的反向表現中看出來。統計顯示，今年一季度，我國實現GDP65745億元，同比增長6.1%，完成全社會固定資產投資28129億元。而同期，全國完成房地產開發投資4880億元，同比僅增長4.1%，比去年同期大幅回落28.2個百分點。按此計算，房地產開發投資占GDP的比重為7.4%，占社會固定資產投資的比重為17.3%，較去年同期明顯降低。也就是說，一季度GDP增速的下降與房地產投資的劇降有著直接的關係。

這種因果關係也反映在地區之間。從一季度已披露的部分省市GDP增長情況來看，GDP增速超過10%的，東部省市中只有天津和江蘇，其餘全在中西部；而排名靠後的，無一例外都是東部的省市，如深圳一季度GDP增長6.5%，北京是6.1%，廣東5.8%，浙江3.4%，上海則墊底，為3.1%。上述省市GDP增速下滑嚴重，與其經濟結構過於依賴外需有關。像廣東和浙江，經濟的外向程度都非常高，而且企業的規模一般偏小，因此，最易受到危機的打擊。但除此外，也是因為它們高度依賴房地產業。

從一季度房地產投資的區域結構看，東部地區呈現負增長，中西部地區則為正增長。北京、上海、深圳、杭州等城市都是近年來我國房價漲得最快的城市之一。然而，在此輪危機中，房地產滑落的速度也非常快，以上海為例，直到5月，房地產開發投資比去年同期還下降2.7%，是三大類固定資產投資項目中惟一出現投資下降的一類。由於房地產投資下降，致使一季度固定資產投資僅增1.7%，同比回落4.1個百分點。由此可見，房地產投資的下降，是上海一季度經濟增長在全國墊底的一個重要因素，如果不說主要因素的話。

總之，考察近年經濟增長和房地產投資的關係，可以發現，中國經濟是一個高度依賴房地產業的經濟，某種程度上，說房地產綁架了中國經濟一點也不奇怪。

縱觀發達國家的發展歷程，雖然其房地產市場也存在泡沫化，但沒有哪個國家的發展是建立在房地產的基礎上的。鑒於房地產在國民經濟中的關聯度廣泛，我們可以把它作為一個支柱產業看待，但如果將國家經濟振興的希望放在房地產業上，出台大力度的刺激政策，就可能非常危險了。

首先，過度依賴房地產會扭曲政府的行為。套用一句話，有條件要上，沒有條件創造條件也要上，將過多的資金、資源配置給房地產業，不僅將對其他產業產生排擠效應，造成社會資源配置的低效率，也可能誘發嚴重的社會矛盾。

其次，過度依賴房地產還會導致金融的不安全。目前，絕大多數房地產企業都是用銀行貸款來開發。銀行將過多的資金投入房地產，其他企業特別是中小企業從銀行得到的資金就少，從而使得這些企業因融資困難可能停產倒閉。另一方面，房地產行業佔用過多的金融資源，一旦行業形勢不好，房子賣不出去，將會給銀行形成大量的呆壞賬，從而威脅金融安全。

第三，過度依賴房地產還會造成企業行為的短期化。由於房地產業技術含量低、市場准入標準低、利潤高，這會使得不管什麼企業都想進入這個行業分一杯羹。當全國多數企業都湧向這個市場時，不僅會出現行業泡沫，從整個市場角度看，這其實也是資源的一種錯配，削弱國民經濟持續快速增長的後勁。

最後，過度依賴房地產也會抑制居民的投資和消費，導致整體福利水平的下降。當房地產業出現畸形繁榮時，房價的高漲勢必會使得很大部分人和家庭，減少本來用於其他方面消費和投資的支出，而努力積賺錢買房子，甚至為此負債，失去更多的發展機遇。

應該說，上述後果不是單個發生的，而是相互糾纏，共同作用。所以，對那些高喊房地產救中國的人士來說，不能僅僅看到其支柱作用，一定要警惕其非理性繁榮對中國經濟帶來的潛在危害。此種危害一旦顯性化，後果將非常嚴重。

房地產當然要發展，但發展的方式是降價去庫存化，而不是繼續加大刺激的力度。