誰才是30城樓市之真正霸主

2014年12月31日，cric研究中心發布了2014年中國房地產企業top100排行榜。通過top100房企的項目銷售清單，我們進一步從城市入手分析：各城市top10的市場份額達到多少？各城市市場的top10企業特征又是如何？

30城市場競爭差異大，一線城市相對均衡

據30個重點城市2014年銷售top10市場份額來看，無論以銷售金額抑或銷售面積計算，均可將這30城大致分為三類：第一類為市場高度集中城市，前十強房企市場份額占到半數以上，福州（樓盤）、貴陽最為典型，其次昆明（樓盤）、泉州（樓盤）也較為明顯；第二類為市場較為分散城市，前十強的市場份額不足3成，主要代表有青島（樓盤）、成都和長沙（樓盤）三個城市；第三類為市場競爭程度相對均衡城市，多數城市均屬該類，十強的市場份額基本處在40%上下。

單個典型城市來看，城市間市場集聚度高低差異巨大，先來看銷售金額的市場占比情況，福州2014年top10銷售金額的市場占比高達73%，相對的，長沙top10銷售金額僅占全城總額的17%；再來看銷售面積的市場占比情況，同樣是福州遙遙領先，面積top10總和逼近市場80%，而30城中占比最小的長沙僅15%，差距懸殊。

就城市能級而言，一線城市均集中在競爭相對均衡類別，一來北上廣深市場需求大，進駐房企多，呈現出百花爭鳴的局面，集中度自然不會癡高；二來一線城市土地價格以及開發成本相對高昂，對進駐房企資金及運營能力要求高，部分房企難邁進入門檻，因而市場又存在一定的壟斷性，總的來說，一線城市可謂壟斷競爭市場，壟斷與競爭並存。其中，廣州（樓盤）較為特殊，top10占比接近50%，屬於一線城市最高水平，這與其當地的房地產發展階段和特征密切相關。

精耕大本營且市場規模小致高集中度，規模大城競爭更激烈

延續上述分類方式觀察各類城市top10房企的企業特征，不難發現，市場集聚性強的城市多為房企總部所在地，閩系房企為近年來勢頭最盛的派系，陽光城(000671,股吧)、融信、金輝、泰禾等新晉黑馬均發家於福州，該類房企的發展模式多為立足、精耕大本營，再拓展全國市場，因而福州作為其大本營，2014年前十強基本被此類房企囊括，同時福州商品房整體成交規模較小，2014年商品房成交金額近543億元，前十強占比顯得尤為突出。類似的城市有如貴陽、廈門（樓盤）、泉州，皆是本土發跡房企坐莊。

市場集聚度小的城市，諸如長沙、成都、武漢（樓盤）、青島，這類城市基本上不存在本土強勢企業，全國性房企在當地風生水起，占據top10多席，但十強占比不大，主要原因在於該類城市成交規模巨大，就2014年成交面積而言，成都、武漢、長沙在30城位列三甲，成都甚至接近2200萬平方米，成交金額更是僅次於北上廣，達1589億元，如此龐大規模只能眾多房企分食，雖top10房企都是全國性大房企，最終占比並不突出，對中小房企仍有巨大生存騰挪空間，市場競爭也更加激烈。

對企業版面而言，城市間競爭程度各有差異，房企進駐新城市自是難度不一，競爭程度高、集中度低的城市各房企競爭力相當，進駐較易，只要能夠迎合當地購房者置業需求，便不至於出現水土不服現象，而且該類城市市場規模大，精心經營也能逐步占領一席之地；而競爭程度低、集中度高的城市當地龍頭房企市場占有率高，本土房企實力與勢力均不可小覷，新進企業進駐風險不在話下，實難打破現有格局，若無“金剛鉆”這樣的絕對競爭優勢我們建議最好還是別攬這“瓷器活”，盡量選擇競爭環境寬鬆的城市突破為妙。