杭州房企"偷面積"亂象

“偷面積”，這在杭州幾乎是一個公開的秘密。

“修改容積率的方式，只有和地方政府‘關系好’的大開發商，才有能力做到合法變更。”杭州市拱墅區一位不愿透露姓名的開發商告訴本報記者，但不通過容積率變更，仍然有多種渠道增加建筑面積平衡利潤。

“可以說每個開發商都搞。同時，操作手段也是花樣繁多。”杭州市一大型房產建設公司施工負責人也對本報記者表示，這些項目只要不踩到政策“紅線”，都不會被追究。

“偷面積”招數

所謂“偷面積”，即開發商以各種手段繞開政策監管以獲取更多的建筑面積牟利。那么，杭州房地產企業都有哪些“偷面積”的招數呢。

“買一層送一層就是一招。”上述不愿具名的開發商表示，杭州市下沙板塊下沙錢塘江畔一品牌房企開發的項目就推出了“買一層送一層”的優惠活動。

所謂“買一層送一層”即開發商將每層建筑的層高抬高到4.7米，做成躍層形式，這樣一層就能隔成兩層出售。記者就此事致電咨詢了該項目銷售負責，他表示，隔層是屬于“免費贈送”。

對于這一做法，業內人士認為，其所贈送的面積均是容積率以外的部分，表面看是贈送，實際上則成為開發商抬高房價獲利的借口。記者了解到，當前該項目尚未開盤，銷售人員表示售價將定在14000元/平方米~18000元/平方米之間。實際上，該項目屬于酒店式公寓，產權僅有40年。借助躍層設計，其售價和同區域高檔住宅均價持平。

開發商將陽臺設計成了可以改造為次臥室的半贈送空間，這也是杭州比較流行的做法。按照當前的相關法規，只要陽臺面積不超過8.8平方米，只計算一半的容積率面積。除了陽臺外，可以做手腳的則是飄窗。飄窗面積小于2.2平方米，均以1平方米計算容積率面積。

例如，杭州蕭山區綠都湖濱花園打出“最大贈送面積30平方米”的優惠措施；位于杭州西城區的青楓墅園項目則明確表示贈送的陽臺可以改造成臥室；余杭板塊的金城華府則在宣傳中表明有“多陽臺、多露臺”贈送。來自當地房產網統計的信息顯示，今年5月前后開盤的項目幾乎都存在贈送面積的宣傳。

還有，地下室結構改動增加建筑面積也比較常見。即將架空層搬到地下，同時把正負零的標高放低，這樣就額外增加了一層的建筑面積。

“修改商業裙樓規劃也是慣用的做法。”中天建設一位負責人告訴記者，原來規劃2層，可以建成12層到15層之間，商業物業之上再布局寫字樓或者住宅。他參與建設的杭州下沙板塊一品牌房企就采取了這類方式增加了相當一部分建筑面積。

通過這些招數，開發商偷到了面積，獲得了收益。

打政策擦邊球

其實，這種“偷面積”的方式，多數都在打政策擦邊球。

為了規范市場，杭州市早在2005年就曾出臺《關于建筑層高控制及容積率指標計算規則》，明確提出，當住宅建筑層高大于等于4.5米、辦公建筑層高大于等于4.8米、商業建筑層高大于等于5米三種情況下，不論層內是否有隔層，計算容積率指標時，建筑面積均按該層面積乘1.5倍計算。

顯然，杭州下沙錢塘江畔的酒店式公寓項目層高設計為4.7打擦邊球規避了政策監管。“杭州房地產市場這類大打擦邊球規劃躍層的項目非常多，在售的躍層項目幾乎都存在這類問題。”寶華建設負責人告訴記者。

2009年，杭州市也曾在全市范圍內開展“杭州市房地產開發中違規變更規劃調整容積率問題專項治理”工作。同一年，杭州市又把投資強度容積率等指標列入土地出讓合同確保執行規范。

但是，上述多種違規或鉆政策空子增加建筑面積現象仍普遍存在，“這說明地方政府監管仍有疏漏。”業內人士認為。

在調查期間，記者曾就開發商打政策擦邊球、變向調整產品規劃增加建筑面積的行為致電杭州規劃局濱江區分局，其相關負責人表示，“規劃局一直是按照相關法規實施監管，你們所提到的現象，我們并未發現。”

“主管部門會不知道？”龍湖地產一位投資部負責人反問。他表示，開發商修改容積率增加建筑面積，后續會補繳相應土地款給地方政府。同時，高價地推高區域地價、房價，依賴土地財政的地方政府也是“長線收益”。