華麗家族等集中轉讓項目 中小房企斷尾求生

在銷售低迷導致資金鏈承壓、融資成本高企的情況初現、預期難測的背景下，部分中小房企選擇轉讓旗下項目求生，房地產市場或將迎來新一輪行業洗牌。

據中國房地產報4月11日報道，2011年，房地產調控政策繼續加碼。房產稅和各地“加強版”限購令的出臺，嚴重影響了購房者的預期，各大城市樓市成交量持續走低。銷售放緩意味著房企資金難以回籠，開發商的融資需求增強。但是，加息、銀根收緊的消息接踵而至。在銷售低迷導致資金鏈承壓、融資成本高企的情況初現、預期難測的背景下，部分中小房企選擇“斷尾”求生，房地產市場或將迎來新一輪行業洗牌。

據清科研究中心最新數據顯示，2011年的1月~2月，房地產行業的并購位居所有行業并購首位。短短兩個月里，房地產行業共完成22起并購交易，超過2009年全年的并購案例數，并購金額11.50億美元，相當于去年全年并購總額的一半。

“斷尾”計

中小房企開始選擇轉讓旗下項目求生。上海聯合產權交易所網站上，近期處于掛牌轉讓期限內的項目，涉及融資的達209起，其中房地產行業項目23起，位列第一。

以近期頗受關注的華麗家族轉讓項目股權為例，該事件被業內形容為華麗家族“賣子求生”。3月14日，華麗家族發布公告稱，該公司將其持有的上海弘圣房地產開發有限公司31.5%的股權一次性出讓給上海弘圣房地產開發有限公司的另一股東搜候(上海)投資有限公司(SOHO中國全資公司)，總價約為7.88億元。公告顯示，截至2011年2月28日，上海弘圣總資產為21.98億元，負債為13.91億元，凈資產為8.07億元。

事實上，2009年8月，華麗家族就曾擬購盛大地產持有的弘圣公司，成為華麗家族全資子公司。然而，隨即地產融資大幅收緊，受此影響，華麗家族僅向盛大公司支付4.5億元，尚有3.33億元無力支付。

華麗家族此次轉讓弘圣公司股權主要是回籠資金。華麗家族相關負責人表示，本次交易將產生約3.6億元的投資收益，這將有利于提高公司整體資產的盈利能力，同時將滿足公司的現金流、改善公司的財務狀況。

華麗家族“賣子求生”并非個案。今年1月底，佳兆業集團發布公告稱，集團的間接全資附屬公司佳兆業地產(深圳)有限公司與深圳市科拓建筑工程有限公司訂立協議，擬以6.72億人民幣收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業有限公司100%股權，以及浙江伍豐置業持有的土地項目。據悉，在出讓股權前，浙江伍豐已經負債累累。

北京保豐永泰投資顧問公司相關負責人張皓在接受媒體采訪時表示，今年來確實不少中小房企因為債務關系或信貸趨緊等政策因素，不得不轉讓旗下項目。但即使因資金緊張而“斷尾求生”，公司同樣能取得不錯收益，資金問題緩解可以保證企業的后續發展。

記者在采訪中了解到，資金吃緊的開發企業當前所做的不僅僅是“斷尾”保命。在政策調控影響下，開發商對未來市場預期也發生了轉變。多家在市場火熱的時候激進進取的開發商選擇了收縮戰線、轉型求生。

收縮戰線與合縱連橫

根據北京貝塔咨詢有限公司測算，截至2010年中期，101家地產上市公司的存貨合計達13600億元，已訂約但未撥備的承諾資本支出達3500億元人民幣，合計存貨占款超過17000億元，較2009年底增長3000多億，資產增速達到42%，平均超速24%，剔除股權融資影響，超速擴張的企業達到了六成。

但在地產界“資金為王”的規則下，強勁資金需求以及趨向封閉的融資渠道，使得眾多開發商選擇了收縮戰線或者尋求合作。

近日，上海聯合產權交易所發布的公告顯示，上海城開集團合肥置業有限公司100%股權及2.39億元債權正在掛牌交易，掛牌價格共計5億元。另外，加上1月12日，上實控股以5.64億的價格出售河北永新公司78.13%股份，近兩個月上實控股出售的資產總額約為43億元人民幣。

業內人士認為，上海城開此番大規模轉讓資產，是為了補充公司的資金，并為其在上海徐家匯的一個商業綜合體項目作資金準備。據了解，該項目的總投資額預計高達300億元。

易居中國分析師薛建雄告訴記者，這整個項目的投資對資金運作的要求相當高。他認為，如此規模的商業項目，僅前期投入的資金就很大。且商業綜合體運作方式和住宅完全不同，其再投資過程中基本上是沒有短期的資金回籠渠道。

業內人士認為，在融資趨難大背景下，上海城開是有意收縮戰線，專注一線城市開發。上實控股執行董事、上海城開集團總經理倪建達亦印證了這一猜測，他近日表示，上海城開將加大對一線城市的開發力度，收縮二三線城市投資，同時加大對一線城市綜合體的投資。

而同樣于近日意欲轉讓旗下優質地塊的杭鋼地產，則選擇收縮戰線專注二線城市開發。3月16日，杭鋼地產將旗下的房產子公司——上海杭鋼嘉杰實業有限公司打包轉讓。

杭鋼旗下杭州紫元教育投資有限公司總經理張永杰表示，之所以轉讓上海的優質商業地塊，是因為杭鋼地產調整發展戰略，即以長三角為中心專注二三線城市發展。同時，他也坦陳，此番轉讓也有平衡資金方面的考慮。

建發房產上海公司一位負責人表示，杭鋼地產作為年銷售額僅有11.35億元的開發企業，運作一個前期投入就超過20億元的項目，在當前房地產融資幾近陷入絕境的大背景下，開發難度過大。

一位業內資深人士表示，在市場環境不看好的情況下，開發商選擇合作開發不僅可以分攤資金壓力，更分攤了風險。與其直面競爭，不如握手合作，這是減少競爭的最好辦法。

(徐志嬌 編輯)

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