保障房信托:新投資熱點

今年以來，房地產信托預期收益率不斷提升，上周發行的1-2年期的房地產信托平均預期年化收益甚至達到10%以上。然而，與高收益相伴的是接連不斷的房地產調控和短短半年內的四次加息。那么，投資者在行業的政策風險之間和高收益面前究竟該如何取舍？其實，不妨關注一種新型的房地產信托——保障房信托。

所謂保障房信托，主要是為保障房項目進行融資的信托。據恒天財富統計，今年以來，短短3個多月，中融信托、湖南信托、華能貴誠、中糧信托、江蘇信托5家信托公司發行了至少6款保障房信托。其中，僅江蘇信托發行南京保障房項目募集金額就達30億元，遠超去年全年所有保障房信托募集的總金額10.8億元。

保障房項目之所以能如此火爆，一方面是由于地方政府迫切需要融資。根據中央規定的年內1000萬套保障房的硬任務，其中大約有8000億元需要依靠社會資金投入。2月24日的全國保障性安居工程工作會議明確規定，各地必須在今年10月31日前開工，否則主要領導將遭到嚴厲處罰。巨大的市場規模必然催生巨大的資金需求。另一方面，對房地產項目占據大半江山的信托來說，無論是接連不斷的房地產調控措施，還是短短半年的四次加息無一不在提醒其商業住宅項目的風險。

除此之外，國家也愿意提供政策扶持。如在3月公布的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》明確，受銀監會支持的公租房及廉租房信托融資風險系數就比其他房地產信托融資風險系數低，單一類融資業務中公租房及廉租房融資風險系數為0.5%，其他房地產融資為1%。聚集類融資業務中，公租房及廉租房融資風險系數為1%，其他房地產融資則為3%。政策導向可見一斑。

那么，投資者在選擇保障房信托時，應該注意哪些問題呢？

首先，應該確定是哪一類保障房。目前，政策性住房主要包括經濟適用房、兩限房、棚戶區改造項目和廉租房。其中，經濟適用房、兩限房建成后，可以銷售而且通常價格遠低于周邊房價，所獲得的現金流足以覆蓋建房成本，且建設周期較短，相對來說風險較小。但項目本身利潤少，所以投資者通過信托獲得的收益較低，一般在8%左右。

正在發行的保障性信托中，投資者接觸最多的是棚戶區改造項目。此類保障房信托通常收益比較高，有的甚至不比普通房地產信托差。之所以能有比較高的收益，主要是可以一二級土地開發聯動，在扣除一定的安置面積后，剩余面積可以作為商業開發。由于拿地成本低，又有一定的商業化銷售收入，因而能提供的收益也高。當然，相應的風險也會增大。

其次，確定該項目是否取得相關批文。目前，保障房項目需要包括市規劃局的建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證；市國土局的用地預審的批復和市發改委的建設項目批準文件；市住建局的房屋拆遷許可等23個證件或批復。

具體到某一信托，要仔細研究信托本身的風控措施，例如是否是結構化的，有無擔保等。另外，還要看融資方的資質和實力。最后，要看項目本身。能否按時足量獲得銷售回款是兌付信托本息的關鍵。信托產品的選擇是比較專業，最好能選擇專業的第三方理財機構幫助篩選。