房產稅吹風"震蕩"樓市

2010年是‘調控之年’， 關于開征房產稅的傳聞此起彼伏。據稱今年年初房產稅或將在上海和重慶試點，甚至連征收方案也‘言之鑿鑿’。樓市去年底上演的瘋狂行情，與房產稅的預期不無關系。業內認為，房產稅密集吹風其實是一種預期管理，短期內出臺的概率不高。

與房產稅“賽跑”

2010年12月份，上海樓市成交表現出一股強勁的翹尾行情。網上房地產顯示，12月初，每天的商品房成交量在五六百套，但是到了20日以后，每天基本都保持在800套左右，從27日開始，更是連續四天日成交量突破1000套。12月30日，截至下午6點半，成交量達到了1326套，創下當月最高紀錄。

購房者與房產稅開始了一場“賽跑”。上海某項目銷售負責人向早報記者介紹，有購房者請求開發商，“要想盡一切辦法，一定要在元旦之前簽訂購房合同。”他們害怕2011年房產稅隨時可能出臺，因此想搶在它前面出手。

值得注意的是，售樓處或者中介門店的銷售人員向購房者強調最多的也是“房產稅快要開征了，最好趕緊下手，不要再猶豫”。開發商因此積極開盤，12月份住宅開盤量達到68個，環比增加19個。

中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱在微博上指出，“這兩天上海房地產成交井噴，一反常態，究其原因就是馬上要出臺的房產稅，由于征收對象是新增住宅，所以大家趕在出臺前買房就不算新增了，開發企業要注意了，這兩天一定要完成網簽，否則差幾天就變成要交稅的，當心客戶找你拼命。”

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，“種種跡象和各種消息表明，房產稅降臨上海的時間點越來越近了，想免稅的快下手，期望稅出后房價跌的就屏著，沒買房打算的坐著看戲就行。”

同策咨詢與研究發展中心的最新研究報告認為，最近房產稅密集吹風其實是一種預期管理，是基于前一輪調控不給力和可能出現的成交量上升進行的“威懾”。長期來看房產稅必然出臺，但是短期來看，仍不具備可操作性，出臺概率不高。

密集吹風

在樓市調控面前，市場呈現出了較強的“抗壓性”。正是在此背景下，關于房產稅開征的任何蛛絲馬跡都格外引人關注。

在許多業內人士看來，“前一段的樓市調控政策效果都不太理想。而引而不發的房產稅無疑將是調控措施的最重磅武器。要想真正達到調控樓市目的，除非是開征房產稅了。”

上海市市長韓正在2010年12月24日召開的上海經濟工作會議上表示，2011年要堅持多管齊下，堅決抑制房價過快上漲。根本一條就是加大保障性住房的推出力度。同時，做好房產稅改革試點的準備。

重慶市政府辦公廳2010年12月初也出臺了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，表示將按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，積極做好征收高檔住房房產稅的準備工作。

2010年12月6日國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松接受人民日報專訪時說，他對房產稅的改革效果做了實證研究，開征房產稅有利于抑制投機購房，引導和規范房地產市場健康運行，并不會抑制自住購房者需求。

2010年最后一個月，有關房產稅的消息紛至沓來，這不禁讓人感到，試點空轉7年之久的房產稅離人們似乎越來越近了。

楊紅旭介紹，自2003年開始，六個省市就開始實行物業稅試點空轉，后來增加到十個省市。一個稅種，居然在“實驗室”中折騰了六七年，都沒有什么研究結果。去年以來，國家不再提及研究開征物業稅，轉而只說房產稅。

“從健全稅制的角度分析，物業稅最終還是要推出的，只是鑒于需要全國人大審核，立法程序多、時間長，所以只能先易后難。房產稅是1986年國務院出臺的暫行條例，以前規定暫向私人住宅免征，現在只需恢復開征即可。”楊紅旭表示。

威懾作用

在業內研究者看來，“房產稅短期出臺的概率不高。”至于為什么最近關于房產稅密集吹風，他們認為，這其實是一種預期管理，是基于前一輪調控不給力和可能出現的成交量價上升進行的“威懾”。

同策咨詢與研究發展中心報告指出，法理缺乏，制度配套不完善，房產稅最終出臺將耗時較長。財政部近期發言中多次提到“利用現有房產稅”等觀點，并已啟動修訂《房地產稅暫行條例》工作。然而，修訂工作不是短期可以完成的，即使可以很快修訂完善，一份《暫行條例》的約束力也值得各方懷疑。

值得注意的是，即使是確定了重慶和上海的試點工作，重慶目前的提法也只是“房產特別消費稅”，而非“房產稅”，單是試點就已經這般小心翼翼。此外，先行先試權不能使地方政府擁有繞開全國人大立法而單獨試點房產稅的權力。

“流動性過剩也弱化了房產稅出臺的可能。”同策認為，通脹預期下房產稅壓低房價有效性存疑。根據經驗，通脹與房價上升具有方向一致性。房產稅降低房價的有效性必須基于（房價增幅－房產稅支出）＜其他投資收益。否則會存在一個機會成本，即基于通脹預期，即使征收房產稅，但是只要房地產投資的收益仍舊大于其他投資收益，資金仍會涌入房地產業推高房價，形成價格上升的自我實現，抵消稅收影響。

同策報告強調，“在目前的通脹壓力和房地產市場政策打壓下，全國住宅租金水平2010年以來逐月大幅攀升，同比漲幅處于歷史高位，如果征收房產稅，其負擔必將轉移至租金，在目前租金水平已經處于歷史高位的情況下，將進一步催生租金向更高層面的攀升，反而更激化收入分配矛盾。”

此外，出臺目的尚存質疑。同策指出，我國房產稅只對建筑征收，政策制定者并非沒有考慮過土地房產二合一的征收模式，土地出讓金在今后很長時間內仍然是地方政府的主要收入來源。所以在財政收支沒有建立起有效監督機制的時候，地方政府財政收入的缺口是永遠無法滿足的，房產稅的征收并不會改變其土地財政的趨勢。

不過，楊紅旭認為，當前業界流傳的“房產稅將于2011年初試點”說法成為現實并非不可能。從稅制完善角度看，擴大房產稅征稅范圍是改革方向，但亟須解決個人住房信息采集、房產評估和具體征收環節等問題，只能少數城市先試點，積累經驗后擴大到全國。房產稅開征后，短期內能抑制投資投機需求，穩定房價，長期效果難以奢望。