新國八條橫空出世收緊房貸政策 銀行"以價補量"業績無憂

被稱為“史上最嚴厲”的“新國八條”出臺后，部分銀行行動迅速，當天即開始執行。截至到1月31日，北京多家銀行已經開始執行二套房六成首付，基本沒有給客戶留有緩沖時間。另外，有部分銀行對首套房貸利率也由此前的8.5折優惠上調到了基準利率。

1月26日， 國務院常務會議繼去年4月、9月出臺兩輪房地產調控政策之后，再度祭出八條房地產市場調控措施(“新國八條”),要求強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

個人房貸業務一直是銀行的零售貸業務中重要部分，在此番嚴厲的調控之下，也將承受一定壓力。不過業內人士認為，在信貸規模趨緊的背景下，銀行可以通過提高利率實現“以價補量”，并且在信貸規模有限的情況下優先選擇資質良好的客戶，減小了房貸風險。

信貸趨緊銀行也缺錢

“就在上周，分行下午4點臨時申請向總行調款，因為總行當天在債券交易、拆借市場等業務已融出大量資金，所以當天出現了罕見的總行缺錢的狀況。”一位國有大型銀行相關人士對《證券日報》記者表示。

今年1月，各銀行信貸額度明顯吃緊。在信貸增長受到嚴控的大背景下，多家銀行已選擇上調貸款利率，幅度在10%至30%不等。個人房貸方面，目前北京已有部分銀行已取消了首套房利率折扣。

業內人士表示，由于1月份房地產市場再度出現量價齊升和全國1月份信貸量大增，迫使監管層祭出第三輪房地產調控。而在信貸增長受到嚴控的大背景下，多家銀行已選擇上調貸款利率，期望通過提高貸款利率，實現以價補量。

“經歷去年兩次非對稱加息后，銀行現行的首套房85折利率實際上沒有多少利潤空間了，上調首套房優惠利率是出于銀行自身經營戰略考慮。”一位銀行零售業務部門人士對本報記者表示。

目前，五年期存款利率已達到4.55%，而五年以上貸款基準利率為6.40%，首套房下浮15%的8.5折利率為5.44%，與同期的存款利率相比，僅高出不到一個百分點。作為以存貸利差為主要利潤來源的銀行來說，利潤空間非常有限。

“去年年底流動性高度緊張時，實際上銀行已在大幅壓縮房貸業務，根據“新國八條”，二套房的首付比例提高，包括現在首套房貸款利率的上浮，銀行可能會面臨部分房貸客戶流失的局面。”上述人士認為。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，目前個人貸款占銀行整體貸款的比重為30%到40%，而房貸在個貸的占比約為7成到8成，且以首套房貸為主，二套房貸占比不超過3成，以此計算，二套房在整個銀行信貸的占比僅為10%左右。與房貸相比，企業貸款的收益更高，目前市場貸款需求非常旺盛，收緊二套房貸對銀行來說，影響非常有限。

交銀國際分析師李姍姍認為，目前房貸調控收緊不會影響銀行業績，因為銀行今年的貸款額度被收緊，而房貸以外的其他類貸款卻供不應求，如果房貸收緊，這部分收緊的規模會流向其他貸款利率更高的行業。畢竟平均利率較低，提高利率對銀行有好處。

根據2010年上市銀行半年報數據顯示，興業銀行個人房貸占個人貸款比高達85.96%。另外，截至2010年6月末，建行個人貸款增長14.63%至12,477.08億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為23.32%，其中個人住房貸款增長17.56%至10,022.21億元，占比也達到80%。除此之外，2010年上半年，中信銀行、工商銀行、招商銀行和農業銀行個人房貸占比分別達到77%、71.2%、67.93%和62.9%。

房貸增速減緩

去年1月10日“新國十一條”、4月17日“新國十條”及9月29日“新國五條”接連出臺，對二套房貸款的比例從40%上調到50%，并且叫停第三套房房貸，銀行房貸增速在政策調控之下已出現下降。

2010年1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。通知明確規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。

2010年4月17日，國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀 況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

同年9月29日，中央部委再出“國五條”，或叫“二次調控”。“國五條”規定貸款購買商品住房，首付比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

繼去年的輪房地產調控后，2011年伊始，第三輪調控拉開大幕，調控配套措施直接針對投資性購房需求，打擊房地產泡沫。根據最新出臺的”新國八條”，這個比例被調高至60%。

一直以來，房地產貸款是銀行的優質資產。但去年在信貸趨緊、利潤率較低以及房地調控的壓力下，金融機構紛紛調整信貸結構，房地產貸款增速大幅下降。

根據近日央行公布的2010年金融機構貸款投向統計報告，去年全年7.95萬億元的人民幣新增貸款中，約有25%流入房地產領域。

不過，隨著各項調控措施的落實，去年全國房地產貸款增速明顯回落。數據顯示，全年主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長 27.5%，比上年末降低10.6個百分點。四季度新增房地產貸款分別為8457億元、5343億元、3400億元和3000億元，自二季度以來，開始逐步大幅回落。

個人房貸方面，2010年全年，個人購房貸款新增1.4萬億元，比上年末降低13.7個百分點。從第三季度開始，個人購房貸款環比就大幅下降，前四季度新增個人購房貸款分別為5227億元、4096億元、2277億元和2400億元。

業內人士認為，銀行紛紛調整信貸結構，房地產貸款比例已經大幅下降，而且為了應付不斷上升的資金成本，銀行提高了房貸利率，這也將進一步減緩房地產貸款的增長速度。

定價能力提升

根據”新國八條”，人民銀行各分支機構可根據當地政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。這意味著，”新國八條”給出的是一個下限，在保證不低于國家標準的前提下，各銀行具體執行多少，銀行會按照自身業務需求、客戶需求等給出不同的措施。

有消息稱，北京已有少數銀行將二套房貸利率由基準利率的1.1倍上調至1.3-1.5倍。

工行北京某支行信貸部門負責人對本報記者表示，銀行目前信貸額度高度緊張，除優質客戶外，一般首套房貸按照基準利率執行。

據了解，在1月25日的房貸市場展望及預測論壇上，多家銀行行長對于明年自身個貸市場的基調都轉為收緊，整體的房貸市場將會全面從緊。

專業貸款機構偉嘉安捷稱，北京各商業銀行對二手房首次貸款人群的下浮優惠利率亦有所調整，預計春節過后各商業銀行可能會逐漸取消或上浮8.5折的低優惠利率折扣，調整至9折或者基準利率，借款人應做好相應的準備。

業內人士認為，新的調控政策將幫助銀行提高利率，并且在信貸規模有限的情況下優先選擇資質良好的客戶，這樣不僅可以減小房貸風險，銀行也可以通過提高利率來保證在放貸規模縮小的情況下獲得更多利差收益。

鏈家地產首席分析師張月認為，從當前的信貸市場來看，二套房首付的提高只是信貸緊縮信號的開始，未來預計房貸市場政策將可能會進一步緊縮，利率存在繼續上調的可能，加之當前通脹的壓力，加息預期較高。未來房貸的成本將會明顯增加，門檻會越來越高，購房者獲得房貸的難度明顯增加，對于市場的影響將會十分明顯。

他認為，由于今年央行采取了緊縮的貨幣政策，貸款額度降低可能會減少銀行的收益，而各銀行為了保證利益，可能會進一步提高貸款利率，“國八條”中對于二套房利率的制定也留有余地，采用不低于1.1倍的標準。

貸款投放新趨勢

業內人士表示，實際上，去年以來銀行就開始壓縮房貸占比，商業銀行對房貸業務的依賴已經遠不像過去，與此同時，個人消費貸款、個人經營性貸款等的比例在不斷提高。未來在房地產調控加碼、信貸管控趨嚴背景下，銀行定價能力較強的中小企業業務將逐漸成為各銀行放貸的重點。

某國有大型銀行北京分行信貸部人士曾向本報記者表示，該行中小企業部門2009年剛成立，到2010年底，業務量就已經翻番，而去年年底以來，銀行間市場利率不斷攀高，存款準備金率持續上調，銀行放貸帶來的收益卻在收窄。

另據了解，今年以來銀行在多個業務領域的定價能力已經在提高，其中房貸、個人經營性貸款、中小企業貸款和公司貸款上浮比例在10%-30%。

監管方面，今年年初，央行和銀監會工作會議也已分別表示，堅持“區別對待、有扶有控”的原則，加強信貸政策指導，著力引導和促進信貸結構優化。今年監管機構將繼續要求小企業貸款增速不低于全部貸款增速。

除此之外，央行數據顯示，去年新增貸款結構更趨合理，投向更加符合政策導向。新增貸款結構繼續優化，信貸在支持國家經濟結構調整和發展方式轉變中的作用進一步發揮。