新拆遷條例頒布施行:房屋征收評估辦法急需出臺

《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱條例)已于1月21日起施行。按照條例的規定，為對被征收人進行合理補償，需要對被征收房屋的價值進行評估。該條例第十九條規定，房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定。住建部于去年12月30日發布《國有土地上房屋征收評估辦法(征求意見稿)》(以下簡稱征收評估辦法)，至今正式辦法未出臺。

出臺征收評估辦法難點甚多

據記者了解，住建部在條例第二次向社會征求意見時發布的征求意見稿，截止時間是今年1月15日。現在距離截止日已半個月，征收評估辦法未出臺。記者今天采訪住建部有關負責人，得到的答復是現在仍在討論階段，何時出臺尚不能確定。

多次參加討論的估價師王世春告訴記者，住建部對此很重視，但現在還沒有決定是以部門規章形式發布還是以規范性文件形式發布，不同形式，時間上會有差別。

北京市律師協會建設工程法律專業委員會主任王霽虹在接受《法制日報》記者采訪時說：“目前分歧較大，意見五花八門，尚沒有形成定論。問題主要集中在評估機構如何產生、如何履行評估職能，如何保證評估機構和評估專家委員會的獨立性和公正性，如何適用《房地產估價規范》，以及如何保障公眾和被征收人對評估專家委員會成員選任的知情權和監督權，防止不合格人員被選任為評估專家委員會成員等方面。”

比如，條例規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。住建部的征求意見稿第四條對此進行了細化，即協商不成的，可以通過投票、抽簽、搖號等公開、公平、公正的方式選定。市、縣人民政府可以推薦社會信譽好、綜合實力強、具有相應資質的房地產評估機構供當事人選擇，但不得限制其他符合條件的房地產估價機構參與評價活動。

對于這樣的規定，專業從事房屋拆遷代理的北京盛廷律師事務所張興奎不無擔心地說，現在的評估機構與估價師和政府有千絲萬縷聯系，如何防止政府操控評估機構，是保證評估機構公正出具意見的關鍵。

甘肅省廣河縣檢察院的潘肖華撰文提出，市、縣人民政府本身是征收行為的決定者，由其來推薦房地產評估機構，無法保證推薦行為的公正性、合法性，因此，推薦單位應當更換為對評估機構熟悉的省級評估資質許可機關或者同級房地產評估行業組織。

確保評估客觀公正是最大焦點

“如何確保評估客觀公正，是條例實施的難點。”中國人民大學土地制度與政策研究中心研究員林依標，曾做過土地估價師的他不無感慨地說。評估機構的公正性、客觀性，也是評估征收辦法所要解決的重要議題。條例雖然規定，房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。但這只是原則性規定。

征求意見稿進一步明確，房地產評估機構、注冊房地產估價師、評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展評估、鑒定業務；與房屋征收部門有關人員、被征收人有利害關系或者是被征收人的，應當回避；應當回避而未回避的，評估結果或者鑒定意見無效。

針對這一規定，潘肖華說，在應當回避的對象中，應加入與征收行為有利害關系的內容，比如，即將參加該地段的開發商或該征收行為的直接受益者等，都應當回避，以保證評估的公正性。

另外，依條例規定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。“這個鑒定結論是終局的，至關重要，過去在專家委員會的產生上很隨意”。張興奎說。

征求意見稿對此做了原則性規定，即省、自治區建設行政主管部門和設區城市的市房地產管理部門或者其授權的房地產估價行業組織，應當成立由房地產估價師以及城市規劃、法律等方面專家組成的評估專家委員會，對房屋征收評估進行技術指導，受理房屋征收評估鑒定。但是，專家委員會成員如何產生，征求意見稿并不明確。有業內專家建議，為了保障公眾和被征收人對評估專家委員會成員選任的知情權和監督權，防止不合格人員被選任為評估專家委員會成員，應當在征收評估辦法中明確評估專家委員會成員選任公示程序。