沿海樓市調查：限購下的泡沫傳導路徑

過去5年新增建設體量龐大，但多為當地中小房企開發，全國大型房企開發項目幾無蹤跡。

據21世紀經濟報道9月1日報道，山東半島威海市下轄的縣級市——乳山市，臨海，擁有幾乎整個中國北部沿海地區質量最好的天然沙灘——銀灘，眾多新落成小區與大片工地交錯是這里最主要的“地貌”，可是這里“人煙稀少”，到了晚上去數燈，偌大的小區平均每棟樓很難超過三戶亮燈。

這是記者不久前在當地看到的景象。在當地人眼中，最近幾年里，這是再平常不過的情況。一位從事房地產相關行業的當地人士告訴記者，“這里的海景房，幾乎都是外地投資客買的，例如在乳山銀灘旅游度假區域，估計90％以上的海景房在投資客手中，長期空置。”

在山東半島環渤海一線，填海造地的運動正火熱推進。在許多人看來，這里的土地，幾乎都是一線海景，價值明顯，“這些沿海縣級市，為四五線城市，離限購還早著呢。”

海邊空城

乳山銀灘位于青島、煙臺、威海三市中心地帶，東西長21.3公里，南北寬3公里，距青島130公里，煙臺90公里，威海90公里。

相關資料顯示，乳山銀灘樓市自2000年開始，進入了高速發展階段。至2006年10月時統計，銀灘開發建設總面積已達500 萬平方米，住宅6萬余套，當時已竣工入住的樓盤100多個。根據當年的5年計劃，還將建設1000萬平方米住宅，面積達到1500萬平方米，可入住居民60萬人以上。“銀灘將成為一個中等規模的城市。”這是當年在不少當地宣傳資料中可以看到的描述。

5年后的今天，記者在當地走訪時看到，銀灘可謂樓盤林立，工地遍地，后續建設仍在加緊推進。新增1000萬平方米的建設目標或許已經實現，但60萬的人口導入目標，似乎才剛剛起步。

一位當地業內人士告訴記者，這些年，乳山銀灘大量新增住房買家并非當地自住需求，而是主要被投資客買走，其中，來自東北地區的買家占了較大比例，“這些投資客大部分選擇空關等待升值。”

盡管過去5年間新增建設體量龐大，但大多為當地中小房企開發，全國性大型房企開發的項目在這里幾無蹤跡。海景房的檔次并不高，精裝修房源極少。

投資需求蓋過居住需求，加上房源本身尚不能達到居住條件，成為包括乳山銀灘在內的許多沿海海景房聚集區域空城遍布的最主要直接原因。

這些區域海景房空置率持續走高，而房價卻以更快的速度上漲。2003年乳山銀灘房價約為1000元/平方米，2004年為1500元/平方米，2005年為2000元/平方米。隨后幾年，保持每年500元/平方米的漲幅，目前早已突破5000元/平方米，個別樓盤接近萬元。

記者實地走訪發現，乳山銀灘僅僅是一個非常普通的例子，在山東半島甚至更長的中國海岸線上，存在類似空城現象的區域很多。它們共同的特點可以用這幾個詞進行概括：新城、海景房、投資客、人煙稀少、房價高企。

從地圖上可以清晰看到，從東營、濱州、濰坊到煙臺、威海、青島、日照均臨海，山東半島3345公里海岸線占全國海岸線六分之一。這些城市的沿海區域，類似乳山銀灘的樓市狀況，同樣存在，顯然并不是巧合。

限購驅趕下的泡沫流向

“山東沿海等地大力發展海景房市場的城市，大多屬于縣級城市。限購擴容，短期內也難以到達這些城市。相反，隨著更多一線和二三線城市被限購，理論上，更多的購買力將出現從一二三線市場流向這些四五線市場的趨勢。”近日在山東海陽市首屆寶龍沙灘嘉年華啟動儀式上，寶龍集團旗下煙臺海陽寶龍城項目負責人夏建兵分析。

對不少海景房開發商來說，被限購市場龐大的購買力似乎就在眼前。這正是四五線城市投資需求推動下上漲的重要動力，而更大的風險或許也就在于此。另一方面，眾多沿海城市大規模的填海造地運動，正爆發出新一輪的熱情。

公開信息顯示，作為山東沿海的縣級城市龍口市，已披露了規模為80平方公里的填海計劃，包括位于龍口港主航道以南海域的一期填海約35平方公里、二期填海15平方公里和三期填海30平方公里，位于屺坶島以北海域。其中，一期工程目前已經獲得有關部門批復并開工建設。

另據了解，和龍口同屬煙臺地區的海陽、招遠、蓬萊、萊陽、牟平等市也都有類似的填海造地計劃。不僅在山東，沿海城市的這波開發熱潮已經向全國大多數沿海地區蔓延。

沿海樓市調查：限購下的泡沫傳導路徑

近日，上海與江蘇合力打造的江海產業經濟園總體規劃方案舉行首次專家咨詢會，據最新披露的消息，兩地聯手開發總計約39平方公里的土地，其中有54%的面積（約21平方公里）需要填海新增。2011年10月，填海造地工程將正式啟動。

讓人擔心的是，在原本已經出現空城困境的不少地方沿海城市，再掀新一輪填海造地的開發高潮，樓市泡沫無疑存在進一步被吹大的趨勢，而在這個潛在風險面前，眼下似乎并沒有太多控制風險的措施。

沿海樓市商機何在？

新一輪大規模填海造地的主要動機中，海景房或許并不是多數地方政府首先考慮的，但追求更多的土地收益卻是目前不少地方政府重點關注的。在龐大土地收益目標的背后，更龐大的地方債務壓力也終于悄然浮出水面。

根據公開開信息，到2010年底，十個省份地方政府性債務共計2.8萬億元，占全國地方政府性債務余額近三成，其中山東居首。

山東有13個市和55個縣債務償還對土地出讓收入依賴較大。至2010年末，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為575.68億元，占相關債務余額的12.11%。

“對地方經濟而言，銷售型的住宅項目只能貢獻一次性的銷售相關稅費收入，但商業地產可以提供更多就業崗位和持續的稅收等政府財政收入。”在國際購物中心協會關于第六屆亞太區域年會的介紹會現場，盈石資產管理有限公司CEO司徒文聰告訴記者，越來越多地方政府已經看到了問題所在，希望引入商業項目的開發商。

夏建兵也告訴記者，在山東海陽市沿海區域，當地政府更加重視長期經營性地產項目的開發建設，如海陽寶龍城，力求通過不同物業類型的配比尤其是經營性物業帶來的人流，避免在其他許多地方出現的海景房空城問題。

海陽市的這種嘗試，對許多沿海四五線走出樓市空城模式并避免新一輪限購反作用帶來的泡沫風險而言，或許提供了一個新的選擇，但在高壓的地方債務和誘人的龐大填海造地收益面前，這種持續發展的模式，需要的是耐心和堅持，更需要進一步完善。

(賈芳 編輯)

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