青島"產權撞限"僵局

既然20年只是彈指一揮間，那么70年何嘗又不是近在咫尺。

當很多人覺得住宅用地70年大限離自己很遙遠時，青島經濟技術開發區（黃島）阿里山小區居民已陷于現實困境——這天真的來了！

阿里山的業主魏成強最近標出60萬元以內的售價，他說要盡快出手這套房。

魏成強的房子在阿里山小區167號，是一套位于4樓近100平方米的房子。魏的標價相當于每平方米5500元。

對于魏成強而言，現在賣房既是無奈也是忍痛割愛。眼下，這套房子面臨的最嚴重的問題，是土地使用年限到期。阿里山小區和緊鄰它的東小區，數以千計的20年、30年產權的房子，都面臨這樣的問題。

阿里山小區始建于1989年，當時對于土地使用年限尚無政策可依，因此多設為20年、30年不等。一年之后的5月19日，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱55號文）發布，規定居住用地的土地出讓最高年限為70年。

魏成強明白，20年產權是改革的代價，必須承受。但如今的狀況確是現實的窘境，想逃也無門。

對于住宅用地的使用權到期問題，阿里山小區既是個案，也是懸案。盡管青島當地已將相關情況上報多時，但解決方案至今未出。來自國土資源部相關司局的消息表明，對阿里小區是直接續期還是將土地使用年限延長至70年，至今尚未有定論，而兩種方案，都存有補繳或續期費用的問題。

糾結的業主

阿里山小區所在的黃島，是國務院最早批準成立的14個經濟開發區之一。阿里山小區和近鄰香江路2號東小區，當年多是單位福利分房，產權多為20年和30年。后來房改，有的單位續費，部分業主變更為50年產權，所以這個小區的產權年限，即使是在同一個樓，也是各戶各不相同。

魏成強當年買的阿里山小區的房子是商品房，1993年建成，但土地出讓時間比建成時間早。所以按20年計算，土地使用年限已經到期。

按照最早1989年開始陸續開發建設小區的時間，阿里山小區和東小區許多房產均已到期。

東小區的孫先生正急不可待地出售他在該小區一個5樓層的房產。他在青島21世紀不動產代理公司等多家中介作了登記。對前來看房的購房者，他大談這處房子的種種好處：這是當年開發區環保局的福利分房，樓層好，小區位置也好。周邊小學校、超市、夜市早市、醫院都很齊全，又是距離區政府不遠的中心區。周圍新開樓盤房價已經每平方米1萬元以上了。而他只賣58萬，相當于7900元/平方米。

開發區的各家中介，對于銷售阿里山小區、東小區20年或30年產權的房產，熱情依然不減。樂士居房產青島公司富春江路店的業務員蔣雯雯近期已經賣出了3套類似的房產。她說，在青島開發區，除了阿里山小區、東小區之外，紫金山小區、亨利城都有20年、30年產權、土地年限即將到期的房子。

“原來一個房主打出66萬售價，一聽說土地年限快到期的問題，馬上降低為60萬，就是為了快點變現。省得糾結。”蔣雯雯說，部分買主也覺得可以接受，因為即使將來土地續費，交上十萬八萬的，但買房價格低，也算持平了。

續費難題

青島首例土地年限到期如何解決，被看作在全國有示范意義的范本，引起廣泛的關注。

到目前為止，阿里山小區、東小區等20年產權年限到期的房子，仍在使用當中。相關法律沒出臺前，政府沒有給業主任何壓力。

據說，青島開發區政府曾經有一個100平方米交費6萬元、續期到50年的方案，因為遭到業主抵制而流產。

青島市國土資源和房屋管理局法規處相關責任人表示，最終的土地政策只有國家才能制定，地方只能等待。開發區過渡性的辦法，就是承諾不影響老百姓的正常生活，住宅可以正常居住，正常交易。

1989年，阿里山小區建設之初，還沒有土地出讓最高年限70年的規定。其所在的青島經濟技術開發區黃島區是國務院最早批準成立的14個經濟開發區之一，設定20年、30年的住宅用地使用權期限，是黃島一度作為改革先行者的產物。

一年之后，1990年5月19日，當年的國務院第55號令發布，規定居住用地的土地出讓最高年限為70年。

2007年，《物權法》出臺，第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但對于有償還是無償，《物權法》并未規定，且至今未出臺相關解釋。

“開發區設定20年產權在先，國家出臺住宅土地使用最高70年年限條例在后。所以開發區不能算違規。只是我們的產權問題最先暴露出來。”青島開發區國土資源局相關負責人表示。

據統計，青島開發區，自成立以來，包括阿里山小區在內20年、30年使用年限的住宅出讓用地，共計41宗，總用地面積667.5畝，業主總數為5071戶。

其中，土地使用年限為20年的共33宗，30年和35年的出讓土地8宗。其中有一宗33.6畝土地使用權限截止到2009年6月30日，涉及業主310戶。

分析人士表示，住宅用地到期后，土地是否續收費用，是個很敏感的問題，沒有人愿意去觸碰。如果要收費，老百姓花了那么多錢買房置地，回頭再讓他們承擔土地出讓費，他們很難答應；如果不收費，就等于把未來土地財政的路子堵死了，因為地方政府土地不斷出讓之后，所剩越來越少。

上述人士表示，開發區20年、30年產權，是特定時期形成的歷史產物。土地出讓到期，房隨地走，是一體的，分出土地是多少錢、房屋是多少錢，這很難。是按照當年的土地價格計算，還是現在的土地價格計算，結果相差懸殊。如果按目前的土地出讓價格收取，那會是個天文數字，加上即將增收的房產稅，老百姓很難承受。

誰來釋法？

阿里山小區的解決方案似乎只有兩條，延長使用權年限至70年，將問題后延；或者直接進入續期模式，成為全國住宅小區的續期的首例。但青島自己顯然不愿意給出直接答案。

青島開發區國土資源和房屋管理局的副局長趙彥青對本報表示，土地出讓到期問題早已呈報給相關部委，目前還沒有進展。

開發區國土局曾和青島市國土局相關領導，于2009年下半年赴京請示國土資源部政策法規司，尋求“產權撞限”問題的處置方案。但文件呈報上去之后，一直沒有答復。

2009年曾接待過青島市國土局拜訪的國土資源部政策法規司司長王守智認為，青島首先要做的，是將土地使用權自動延長至70年。“青島的政策是在55號令之前出臺的，肯定與國家現行的規定不一致。如果現在就采取續期方式，將有與現有法律無法銜接的問題。”延期之后產生的需對延期年份的地價進行補繳的問題，王守智認為這需要地方政府兼顧歷史與現實進行統籌考慮。

即便是國土資源部也無法對這個問題做出最終的解決方案，甚至部門內部的意見也尚未統一。“這只是我的個人看法，其他司局可能會有不同的意見。”王守智強調。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林便傾向于直接續期。在續期模式下，他認為，青島的問題現在涉及到的其實是一個司法解釋的問題。“當前對土地使用權年限的規定有兩個，一個是90年的55號文，一個是物權法。”廖永林稱，有關阿里山小區土地使用年限的規定文件在這兩個法規之前，具體到期后怎么辦，則需要法規頒布者去解釋。“我們沒有權限釋法。”

國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院一位專家對本報記者表示，如果采取直接續期方案，現有的大政策比較明確。

依照物權法中的規定，對住宅要自動續期，房地產管理法中規定商業和工業用地要提前一年申請，現在要解決的就是續期后的租金問題。

這位專家表示，對于政府來說未來的政策騰挪空間很小，最可能的選擇就是，構建類似香港土地年租的新政策。現行的香港的土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金；此外租金不是固定不變的，而是每年調整土地的租值。