樓市泡沫正在破滅 中國經濟會“硬著陸”嗎？

樓市泡沫破滅將引發中國經濟硬著陸，這只是個偽命題。

中國樓市泡沫將在未來幾年內不可避免地破滅。高企的庫存和源源不斷的保障房入市，已構成過去十年來不斷上漲的房價強有力的逆轉力。數據顯示，截至1月底，北上廣深四個一線城市的商品住宅庫存量超過了27萬套，比2011年初上漲約三成。其中，北京庫存量由2011年1月底的9.57萬套上漲至11.96萬套，增幅25%，需要消化24個月以上。隨著樓市調控不松懈，未來房地產庫存將有增無減。而3千多萬套保障房即將入市更是房地產市場上空高懸著的一個巨大的“堰塞湖”。

房地產開發貸款近期集中到期，也或將是壓垮房地產“駱駝”的最后一根稻草。根據同花順ifind數據統計，截至2月29日，15家發布年報的上市房地產企業，其中9家數據可統計的上市房企中，年報“一年內到期的長期負債”一項金額合計高達68.84億元，較2010年同期的17.11億元大幅擴增了51.73億元。另據多家機構調研統計顯示，目前房地產信托存量7000億，其中超過2000億在今年內到期。為償還這巨額債務，開發商以價換量是唯一的出路。

但問題在于，房地產泡沫一旦破滅，中國經濟會否一地雞毛？

不可否認，中國經濟房地產依賴癥明顯。房地產向來被稱為支柱型產業，其對中國經濟的拉動占到10%以上，對水泥、鋼材、玻璃等近1百多個行業構成巨大的支撐。而更重要的是，房地產是政府土地財政的主要來源。政府通過征地、賣地大幅賺取差價，贏得土地出讓收入，從而推動地方經濟的強勁增長，這背后房地產價格上漲功不可沒。數據顯示，2010年全國土地出讓收入達3萬億，占到政府財政收入三分之一強。

但揆諸世界各國樓市泡沫破滅之經驗，一旦房地產泡沫破滅，將給經濟造成兩種影響，一是，因房地產牽涉到銀行貸款，房價下跌可能引發金融危機，典型的是此次美國次貸危機；二是，房地產是重要的投資品，投資品價格下跌，將造成居民財富大幅縮水，這既影響消費也影響投資，從而引發經濟衰退。像日本自上世紀八十年代末房地產泡沫破滅后，經濟便一直沒有恢復過來。然而，毫無疑問，今日之中國既非當今之美國，更非昔日之日本。

自2010年推進房地產調控以來，中國對開發貸實行最嚴格的控制，對個人貸要求增高，無論開發貸還是按揭貸在銀行貸款中占比都大為下降。雖然部分銀行或許介入了房地產信托，但因存貸比、核心資本以及拔備覆蓋率等指標的約束，風險仍在可控范圍內。當然，不排除因部分房地產信托風險而引發的金融風險，但在目前中國對金融風險的謹慎監管下，一旦出現這種情況，也可以采取有力措施規避金融全局風險之發生。

房價下跌將不可避免會讓居民財富縮水，投資者的消費會因而減少，投機性需求也會因而下降，但一旦房價下降到居民可承受的合理水平，強勁的剛需將成為有力支撐，而居民從高房價困境下解脫，巨大的消費性需求也會得以提升。房地產盡管是重要的經濟增長點，但與美國、日本不同的是，中國是一個后發國家，在各個領域都有巨大的潛力可以挖掘，而未來城鎮化、中西部開發更是可以構成中國經濟重要的增長極。

房地產泡沫破滅將會導致中國經濟硬著陸，是個老話題，但卻從未成為中國經濟所面臨的新問題。這不足為怪。一方面，中國高企的房價從未經歷過一輪像樣的調整，另一方面，地產利益集團的過于龐大，讓整個國民經濟都遭遇房地產的綁架。而今，房價一出現稍微下降，這些論調就抬頭以影響房地產調控，這絲毫都不令人奇怪。也可以預料，若房價出現更大幅度的下降，房地產調控阻力將會更大。

但顯然，在房地產泡沫仍高企之背景下，中國經濟已不能再錯過此輪房地產調控的良機了，否則，其后遺癥將成為中國經濟不可承受之重。

(吳志武 撰稿)

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