樓市加槓杆因洞悉政策底線 投機或致代價慘重

和訊網消息 自去年330房地產新政後，地產銷售開始觸底反彈，房價急漲後帶來的泡沫問題更是引發諸多決策主體的關注，監管層意欲控制資產泡沫，收緊房企再融資之意溢於言表。中信證券(600030,股吧)認為，這些擔憂並沒有阻擋房地產企業與資本市場對地產股的熱情，彈藥充足而實體經濟疲乏之際，地產商在一二線城市拿地熱情越發高漲，雖然債市對高負債率房企心有余悸，但在股市仍上演資本神話。

中信證券稱，企業通過多種金融工具「槓杆拿地」，代價很大，對於中小企業仿佛為「針尖上的舞蹈」。雖然潛在的高股息分配率與風險的邊際降低正是諸多保險集團紛紛舉牌地產龍頭的關鍵所在，但是一個極其依賴未來幾年產成品價格的市場，仿佛為陽光下的泡沫。

因此，「種種跡象表明地產業內外部環境正在發生結構性巨變，地產債的風險與收益又到了需要重新評估的時刻。而在風險點尚未出現端倪之前，銀邊地產信用債仍具有相對價值。」中信證券表示。

從7月份新增信貸數據和銀行披露的新增貸款來看，居民正在加槓杆，一二線城市的吸引力、虹吸效應短期內難以證偽。中信證券認為，居民和地產商集體加槓杆的行為無疑是洞悉政策底線之後的現實選擇。甚至諸多房企通過多種渠道利用銀行資金借道變相槓杆拿地，房地產行業再一次證明了其在國民經濟中的扛鼎位置，可謂「大而不倒」。

不過，具體到房地產企業卻難言「大而不倒」。中信證券表示，相比於煤炭鋼鐵等行業，房企中民營企業占比高，多數大型房企全國經營，就業分散，無論是在所有制上還是區域影響上都難有較強的理由得到政府的隱性支持。而且房地產企業資產端大多為土地與待售住房，固定資產較少，相比於生產成本高企的礦井、過時老化的生產線，其資產容易承接，重組成本小。

從宏觀形勢來看，短期內城鎮化表現仍是大城市化與大城市圈，中信證券表示，三四線城市與中小城鎮並未形成足夠的產業配套吸引人口凈流入，一二線城市及重點城市圈的人口則此消彼長，城市圈內部特大、超大的城市在發展到一定階段後人口會向周邊城市分流，所以三四線城市房地產庫存去化難度更大。

在地產行業從從黃金時代進入白銀時代的當下，房企的經營策略趨於多元化，運營能力強、規模大的龍頭房企謹慎拿地，傾向於布局衛星城+軌道物業，風險偏好較高的中小房企渴望通過拿地實現轉型與品牌的飛躍。而在這一背景下，金融邏輯驅動險資紛紛布局地產藍籌，像安邦、生命人壽等紛紛進行金融資本多元化資產配置，尤其是排名靠前的、股權分散的地產企業。