房地產板塊暴漲代表着資產價值重估時代的到來

8月份以來，房地產板塊開啟暴漲模式，漲幅遠遠跑贏大盤，也領先各個行業板塊，至8月19日止，房地產板塊8月份的漲幅已經達到14.5%，而月內最高漲幅更是達到19.5%。相對於今年1月~7月的低位盤整，8月份的走勢可謂數月不鳴、一鳴驚人，數月不飛、一飛沖天。

面對房地產板塊的暴漲，現在市場各方人士已經列舉出很多導致房地產暴漲的因素，看多邏輯一大堆，投資者應該都已經耳熟能詳，所以我也就沒必要在這里再重復講述。

與眾不同的是，我是早在6月初，就開始連續不斷的堅定推薦當時被投資者漠視和拋棄的房地產板塊。並且這二個多月來，一直在我的和訊博客（http://yezhanchao.blog.hexun.com）里，建議投資者無需今天追這個熱點，明天搶那個題材，只需要堅定買入並堅定持有股價還處於低位的，土地儲備和銷售區域主要在北京等一二線熱點城市的績優高分紅房地產股票，耐心等待上市公司的價值重估行情，就已經足夠了！

所以，我想在這篇文章里，和大家分享一下，我在6月初，就開始連續不斷的堅定推薦房地產板塊的投資邏輯。

今年上半年，國內地王頻出，一二線熱點城市房價不斷上漲，而銷售區域主要在這些一二線熱點城市的區域龍頭房地產公司，以及全國性的龍頭房地產公司，公布的銷售數據同樣也是利好頻出。我認為，這已經很清楚的說明，房地產行業在一二線熱點城市依然是欣欣向榮，至於部分三四線城市存在去庫存銷售回落等問題，並不會對一二線熱點城市造成影響，應該區別對待。

但是，股票市場上整個房地產板塊對此毫無反應，不但沒有把這種行業的欣欣向榮帶進股市，反而整個房地產板塊走勢都落後於大盤，也落後於其他行業板塊，上半年就這樣一個月接一個月的在低位盤整，房地產股票走勢和行業實際情況嚴重不符。這種現象的出現，也許的確是有投資者擔心房地產調控，但更多的投資者可能是已經習慣於博弈，也喜歡聽故事，而對於尋找上市公司的真實價值已經失去了興趣。

最終，在6月初，當某個位於北京的、股價10元多一點，PE是10倍多一點、PB接近賬面凈資產的房地產上市公司，公布未來二年每股年度現金分紅不低於0.6元的時候，我認為隨着分紅率的提高，投資房地產股票的收益率問題已經解決，於是當時我對房地產板塊的投資邏輯，做出了一個現在看來非常正確的判斷結論。

我在6月初判斷的投資邏輯是：

（1）土地升值明確、價值重估空間大：土地儲備、銷售區域主要在北京等一二線熱點城市的一些優秀上市公司，在地王頻出的時期，儲備的土地價值按現行市場價格計算，已經遠遠超過賬面價值，有的甚至等於或超過其股票市值。但是，這些土地的升值部分，由於會計制度方面的原因，並不能及時反映在會計賬面上，於是，這就產生了實際價值和賬面價值的巨大差價，而這個巨大的價值差價，必定會有填平的時候，上市公司價值重估空間巨大，這也是房地產板塊投資邏輯最重要的一點。

（2）業績有保證、低估值兼具成長性：土地儲備、銷售區域主要在北京等一二線熱點城市的一些優秀上市公司，房價上漲明確、銷售增長明確，業績增長有保證。

（3）開始注重分紅率，投資回報提高：以6月初位於北京的上市公司公布的未來二年每股年度分紅不低於0.6元為例，按當時的股價年度分紅率超過5%，買入績優房地產股票具有較高的固定收益回報。

（4）機構配置低、下跌空間少：當時基金對房地產板塊的倉位配置屬於超低，績優房地產股票的估值也因為股價的低迷處於低估值狀態，低估值和低配置讓績優房地產股票再下跌的空間少，介入安全性較高。

我認為，以上4點投資邏輯的成立，讓資產荒下面對低利率、收益少，或收益高但風險太大，很難找到好資產配置的龐大資金，最終必然會大規模配置優秀房地產上市公司的股票，優秀房地產上市公司的價值重估行情，只會遲到不會缺席。

於是，從6月6日開始到現在，我在和訊博客連續寫了30多篇博文，平均二天一篇，都是堅定推薦並且唯一推薦房地產板塊，在判斷股災之類的大波動短期不會出現的情況下，建議投資者堅定買入堅定持有土地儲備和銷售區域主要在北京等一二線熱點城市的績優高分紅房地產股票，耐心等待優秀房地產上市公司的價值重估行情。

當然，我這4點投資邏輯，現在很多投資者也許都能說出來，但是，在6月初房地產板塊被漠視和拋棄，股價還處於低位的時候，能說出並且能堅定買入的投資者卻很少。所以，很多時候機會只會留給那些真正長期關注行業發展，長期關注上市公司經營情況的投資者。

現在，我認為房地產板塊在普漲之後，後市個股分化在所難免。跟風炒作的將會原地踏步或者股價回落，而有股權爭奪的已經不能用價值來分析，目前只能遠觀，盡量不要再介入。但土地儲備和銷售區域主要在北京等一二線熱點城市的績優高分紅房地產股票，資產重估行情還沒有結束，投資者依然可以繼續堅定持有。

資產價值重估行情，甚至有可能從房地產板塊，擴展到在一二線熱點城市核心地段，擁有不動產的非房地產上市公司，投資者對這個也可以關注。資產荒下，一個以土地為代表的上市公司資產價值重估時代，已經到來了。

（作者：葉展超）