房地產畸形發展：一邊房價高漲一邊庫存嚴重

和訊網消息 8月16日公眾號「新財富雜志」轉載文章《140億平米，需10年消化：中國房地產庫存已爆棚，但近日地產股卻上天》，文章指出，若要全面考察我國房地產庫存規模，除了統計局每月公布的商品房待售面積，還需把在建未售的項目、尚未開工的土地也並入計算。

雖然我國每年公布待開發土地面積（通過各種方式獲得土地使用權但尚未進行開發的土地面積），但我們認為 4.2 億平米要遠小於我國至今未開工的實際規模。

文章指出，用初始的在建面積加上累計新開工面積減去累計銷售面積，可以得出至 2015年末，累計在建已建未售面積大約在 60 億平米（2015 年末數據為我們預測），考慮到累計新開工面積包括已竣工面積（2014 年末累計竣工面積為新開工面積的六成左右），我們認為該口徑實質上已經包含了統計局的待售面積。

由此計算出至 2015 年末全國庫存 143 億平米左右，其中拿地未開發建築面積 82 億平方米、在建未售+竣工未售規模在 60 億平方米左右，按照過去 3 年的平均銷售面積計算（2015 年銷售面積為估算），去化周期約在 10-11 年左右。

國土部並未披露具體城市的出讓規模，通過中指院 302 城市的出讓數據擬合來看，雖然近年一線城市的土地出讓占比有所回升，但三四線城市的比重依然占據最大比重，一線、二線、三四線城市在近幾年的出讓結構分別為 3%、37%和 60%，如果考慮全國口徑，三四線的比重預計更高。

文章認為，我國庫存壓力的根源除了本身供需節奏的失衡，還和供需結構有關，有調查統計我國房屋空置率為22.4%（2013 年），遠高於美國、香港、日本。其中二三線城市多套房屋家庭空置率遠高於一線城市，說明當前這些城市人均住房面積的充裕程度顯著高於一線城市，其結論也與當前行業共識基本一致：對於我國部分二線及大部分三四線城市，在現有環境下挖掘存量需求已經難以立竿見影，增量需求才是這些區域去化的看點。

全國去庫存的任務需要增量需求的支持，在當前整體城鎮人口中勞動力人口增速下行的環境下，城鎮需求的增量無非來自於 2 個方面：1、區域內部的存量博弈；2、農村人口的城鎮化，而後者目前是國家政策扶持的方向。

隨着經濟發展，人口由鄉村向城市流動是社會發展趨勢。農村城鎮化也能帶動一定城鎮購房需求，但落實這部分農民工住宅增量需求，配套公共服務等並非一蹴而就，而是一項長期工程，同時考慮地方政府財力、金融風險等因素，政策實施力度也難以把握，尤其對三四線城市而言，去庫存的效果不可過高預期。