三四線城市供應過剩 中國樓市泡沫並不大

專欄作家蔣涵撰文指出，今年以來，內地樓市持續暢旺，多個城市上半年樓價按年升逾兩成，對內地樓價是否重現泡沫的擔憂再度升溫。中金近期發表的一份報告則認為，若以房地產按揭貸款占GDP比重來看，中國仍遠低於美國及日本，全社會房貸支出負擔並不算高，可見樓市不存在明顯的泡沫。這篇文章具有一定的借鑒意義。

對於內地樓市是否存在泡沫的問題，市場已討論多時。一方面，有人大呼小心泡沫；另一方面，樓價卻愈升愈有。統計局公布的數據顯示，深圳樓價在上半年按年急漲47.4%，為全國升幅最高的城市。另外，廈門、上海及南京上半年樓價均升逾三成；合肥及北京的樓價則有逾兩成升幅。

人民銀行自去年以來的減息降准政策，成為此輪樓市上升的重要催化劑。不過，同期居民收入升幅似乎明顯跑輸樓價，令人擔憂升幅能否持續。以深圳為例，上半年深圳居民人均可支配收入為25281.88元（人民幣．下同），按年升9.4%，增幅較全國平均水平高0.7個百分點，但與樓價升幅比較，仍大幅跑輸。

中金報告指風險不高

中國樓市泡沫經常受到質疑，加上今年以來， 一二線城市樓價暴漲，泡沫會否爆破再惹爭議。不過，中金近期發表的一份報告，從房地產按揭貸款數字分析內地樓市，發現內地樓市風險並不高。

報告指出，截至今年上半年，中國房貸存量為16.8萬億元，占過去4個季度GDP總和（年化GDP）的24%；而日本樓市高峰期的九十年代，此數字達到30%以上，2014年的占比亦有41%。美國方面，2007年樓市高峰時，房貸占GDP比率為73%， 2015年底則為53%。因此，中國目前的房貸量均較美日為低，風險並不算高。

至於房貸支出負擔方面，中金並未將個人平均可支配收入與城市平均樓價作比較，反而以全國整體房貸還款支出，與整體GDP及收入對比。因此，全國上半年房貸存量為16.8萬億元，以平均房貸利率4.5%推算，8年還清房貸，全社會每年的還款金額只是2.6萬億元，占年化GDP的3.7%，全年居民可支配收入的8.2%。若按照美國平均28至29年的房貸期計算，中國全民房貸只占居民可支配收入的3.4%，壓力並不大。

透過以上兩種較為宏觀的計算方法，中金認為，中國總體房貸槓杆率及全民負擔能力目前還未超出合理范圍。以上結論未必所有人都認同，但宏觀數據與全國平均數據一樣，同樣存在誤差，只有銀行對貸款人的收入與貸款數字最清楚，但銀監會從未公布相關數字。內地樓市的風險，大家只能繼續猜測。

三四線城市供應過剩

不論大家是否認為內地樓市真的存在泡沫，至少在官方層面，看到樓價急升，已開始感到不安。除了一線城市一直不願撤銷限購令外，多個二線城市此前撤限後，近日又再次重推限購限貸令。

但從過去數年的經驗看來，透過限購限貸令遏抑需求，對阻擋樓價上升的作用有限；反而若增加供應，各地樓市逐漸出現供過於求，更有利樓價回穩。另外，多個三四線城市的樓市仍存在供應過剩，樓價持續下跌，與一二線城市樓價暴升的情況形成強烈對比。

目前，工作機會集中在一二線城市，人口亦集中於此，居住需求旺盛，樓價自然上升。要遏抑樓價，惟有推動三四線城市發展，但城鎮化發展仍未見成效，一線城市樓價相信仍會堅挺。（文章來源：hkej）