巴曙松：2020年中國房貸收入比將達到美國次貸危機水平

在房地產市場擴張的周期的最初階段，人口紅利是推動市場發展的很重要的因素，置業人口的增長直接推動了房屋新開工的增長數量。

從統計數據上可以看到，人口的出生數量領先住宅開工數量20年左右，房子畢竟是蓋給人住的，20—50歲是住宅消費主力人群和購房的適齡人群，所以人口的驅動是非常關鍵的因素。

同樣，人均收入的增長，經濟的快速發展也擴大了購房的需求。同時，城市化率的提升也改變了人口的結構，擴大了購房者需求。這是從城市化率和收入的變化來看。

到2008年之後，金融影響的權重在明顯上升。投資增速和開工面積都開始放緩，同時中國的房地產市場開始與全球主要國家的市場之間聯動的效應在增強，近期看到，在綜合影響增強的背景下，中國房地產市場波動和全球主要經濟體市場之間的聯動效應在上升。

與此對應的是，2008年之後，基本面對市場的影響是在減弱的。人口對市場的影響力在減弱，它的具體的影響方式發生了變化，首先是置業人口占比降低。2012年前後，置業人口占比達到峰值，隨後逐步緩慢下降，中國房地產市場的新房開工數量也會隨之回落。同時，城市化的流動速度在減緩，人口結構發生變化。

金融因素的影響開始上升，如果大家把房地產投資、房價、銷售量，在2008年之後，把它和信貸投放、利率水平做相關分析，發現它的相關度在顯著的上升，甚至在有的年份超過了基本面。

目前我們的房貸收入比增長非常快，中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達0.46，已經超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

新發放的房貸規模與這個時間段的房屋銷售規模，可以衡量市場的承載能力，這就是所謂的交易槓杆。2015年新發放貸款規模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易槓杆43.12%。所以新增的房貸銷售比，我們大致的評估，處於高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預期。

通過對二手房交易額的估算，中國的新增房貸的銷售比值從2011年以來持續上升，2016年上半年高達43%。這也就意味着2016年上半年，平均的首付比例已經從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。這意味着中國居民購房加槓杆的速度在逐步的逼近這個邊界，未來加槓杆的空間不宜過分樂觀高估。

另外一個數字是房貸和存量房的市值比，全社會不動產存量槓杆率相對比較低。這一部分沒有盤活，社會存量槓杆率是居民部門的按揭貸款負擔和房屋市值之間的比值。2016年前6個月，根據國家統計局的統計，全國的商品房銷售交易均價在7571元/平方米，簡單統計，全國共有住宅存量面積250億平方米左右，根據我們總新的統計，中國的個人購房貸款余額是14.1萬億元，到2015年底，公積金個人住房貸款余額是32864.55億元，因此，2016年7月，居民未償還的槓杆負擔超過18萬億，估計中國的居民存量槓杆率只有10%左右，沒有盤活。

那我們這一輪的周期有哪些新的變化？首先是分化與同化並存，主要表現就是從數字上可以看到，新房和二手房的分化差異很大，不同城市或者同一城市不同區域房地產市場之間，甚至不同的產品之間供需結構和周期變化的差異越來越明顯。

同時，城市間的同化趨勢也在增強，主要表現在一線核心城市的人口、交通、經濟產業轉移等等方面對周邊市場產生傳導效應，使得核心城市周邊的市場協同聯動效應明顯增強，北京（樓盤）市場熱，傳導到周邊的廊坊、固安市場，它的交易量和房價上升得很快。以上海（樓盤）為核心的長三角都市圈的區域同化，我們看到的價格的走勢，近年來趨同更強，南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）等重點二線城市跟隨上海，在2016年上半年表現也很好。華南地區，城市間的同化效應表現有所不同，因為深圳（樓盤）上半年限購和高房價驅動的政策轉移，深圳周邊的東莞（樓盤）、惠州（樓盤）交易量明顯在回升。

這意味着都市圈正在逐步形成。從2009年以來，北京在核心城區的人口增加緩慢，周邊地區的人口增加迅速，以北京為核心的城市圈的人口總量在穩步增長。我覺得是一個很正確的方向，核心城市人口趨於飽和時，房價開始上漲。

第二個趨勢是新房高端化，2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增長95.5%，成交均價同比增長7.5%，2014年以來，北京總價1000萬以上新建高端住宅成交面積占全部新房成交面積的16%，同比上漲6.7%。

高端新房在中心城市需求是有的，它的推動力是什麼呢？就是需求和供給同時促成了新房成交的高端化。新房成交的高端化，主要就是土地供給的收縮，寬松的信貸政策，改善型的資產保值的需求的上升。同時從供給和需求兩個角度產生作用，推動了住宅的高端化。

第三個趨勢是一線城市的二手房化，2015年以來，一線城市二手房市場成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數字已經上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未來，一線城市由於受制於土地供應的限制，新房供給越來越少，二手房交易將會越來越多。

第四個趨勢，改善型需求成為主導。一般來說改善型需求的購房人群主要在40歲到50歲之間，近期改善型需求增加，一個是現在年輕人創業，改善型需求年輕化，第二個就是2008年推的一大波購房人群攢的這麼多年的錢，剛剛到了換置房屋的階段，它也像一個波浪推進一樣，有一個財富的積累、需求的新增和替換。改善性需求的增加主要表現在兩點：人均居住面積在增加，房屋的居住要求在提升。

第五個趨勢是財富效應突出。隨着住房自有率的不斷提高，房屋資產價格的財富效應顯現。房屋資產價格下跌通過財富效應對消費的影響會明顯的增大，以前房地產行業要是國務院常務辦公會，在文件里寫一句「房地產是支柱產業」，大家激動得不行；但到了今天，它已經是支柱產業了，它是居民財富的主要構成。所以這個行業的波動跟宏觀經濟的聯系會非常的緊密。