興業證券：曆史上銀行每次這?做 地?超級大周期就要出現

據華爾街日報消息，興業證券認為，房地?本質是貨?現象，是社會財富在不同資?之間重新配置的最終體現，更多的可能不是增量概念，是存量重新配置概念。如果我們可以深?商業銀行這一最大資?配置主體未來動向的精髓，我們必然能夠抓住時代的大趨勢。如果我們能接受是房地?是資金的重新配置而不是單純是人在買房子，那?我們就是可以精準的預判過去中國這些年房地?基本面走勢。

存量財富資?重新配置本質是風險重新定價的過程。一個決策主體願意承擔何種風險，至關重要。風險本質就是不确定性，可能承擔的不确定性和損失。

而對于中國的商業銀行，這一中國最主要的存量財富資?主體而言，我們現在看到的，以及未來判斷的趨勢就是，它必然長期持續增加對于按揭貸款的配置。這一論斷就是我們系列一闡述的最核心理論，這是它在利率市場化和金融自由化背景下的必然選擇，它必然不願意承擔其他資?配置帶來的不必要的風險。

所以，中國的商業銀行，這一最大資金主體的資?配置必然向房地?需求端——按揭貸款持續傾斜，而這必然帶來中國房地?行業的持續向上大周期。去年和今年的房地?銷售、按揭量和按揭價格數據是非常非常鮮明的驗證，過去6、7年前就已經開始了的趨勢愈發明顯。

所以，我們觀察到，今年上半年新房銷售金額達到4.86萬億，同比增長42.1%。上半年新增居民中長期貸款金額超過新房銷售金額50%;按揭利率在基準利率不變情況下持續創曆史新低。

所以，我們觀察到，今年上半年居民中長期貸款(主要房屋按揭)新增2.62萬億元，接近15年全年3.05萬億元水平，占同期新增貸款總額的34.8%，較2015年全年的26%上升8.4個百分點。

所以，我們觀察到，根據融360數據，2016年前面六個月整個商業銀行平均按揭利率在基準利率不變條件下，繼續創曆史新低，最新平均水平僅為為4.48%，最新優惠利率覆蓋範圍創曆史新高85.31%。資金價格下降表明這絕對不是簡單需求端帶動的增長，必然是資金供給端銀行主動的行為。

所以，我們觀察到，在美國1992年政府法案要求房利美房地美購買一定比例次貸後，這些國家住房機構自身資?重新配置，通過整個金融系統的無限放大，將整個國家、金融機構、社會居民甚至海外主權國家的資?進行了重新配置，而這些又疊加了美國的利率市場化金融自由化，?生了美國曆史上最大的一個地?周期。

所以，我們觀察到，日本?生的超級泡沫。存量大類資?的重新配置在大多數國家金融機構是主角，日本，80年代土地市場上的瘋狂除了金融機構還有大量企業資金流入。80年代中後期日本有一半的土地成交是非居民買地，更多是企業作為投資品而進入這個市場，并非為了開發，社會各方面資金在房地?價值鏈條上長期沉澱，同時疊加金融自由化帶來地?超級泡沫。

我們本篇報告詳細列舉各國案例，闡明金融機構加杠杆必然帶來地?超級大周期，這就是中國的未來，因為曆史上幾乎無一例外。

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