樓市分化嚴重需因城施策 下半年政策或收緊

7月18日，國家統計局發布了6月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。 數據顯示，70個大中城市房價6月份環比上漲城市個數繼續減少，漲幅繼續收窄，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個；下降的城市分別有10個和14個，分別比上月增加6個和1個。新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，較上月分別收窄0.1和0.2個百分點，環比漲幅總體繼續收窄。

南京（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）等熱門二線城市漲幅依舊領先，新房上漲最多的是合肥，二手住宅上漲最多的是廈門，南京的新房價格漲幅也達到了4%，但其它二三城市漲幅收窄。一線城市中，北京（樓盤）、廣州（樓盤）漲幅收窄，上海（樓盤）、深圳（樓盤）漲幅擴大，整體漲幅比上月略有擴大，二、三線城市環比漲幅則持續收窄。

偉業我愛我家(博客,微博)副總裁胡景暉表示，統計局數據與偉業我愛我家集團數據中心監測的整體房價走勢完全相符，進入二季度後，許多房價上漲的城市缺乏上漲動力，漲幅已經開始逐步收窄。

自2015年330新政以來，房地產的市場需求已經得到了集中釋放，房價迄今也超出了普通人的承受能力，房價的上漲空間已經不大。3月底以來，上海、深圳出台更嚴限購政策，北京實施局部更嚴限購措施，在政策的加碼之下，全國房價的整體漲幅已經開始收窄。不過，受新房豪宅化、高端化的影響，一線城市的房價還有是結構性拉升。

胡景暉認為，從實際情況來看，過往的一系列普惠制稅收、貨幣政策不僅沒有起到預期的作用，反而適得其反，導致了一線城市房價升高、二線城市後來居上、三四線城市依舊萎靡不振，形成了城市間的嚴重分化，國家統計局公布的1-6月房價數據就充分反應了這種現象。

進入2016年下半年，這種分化恐怕還會更加明顯。一線城市經過二季度的降溫過度，量價或將逐漸回歸平穩；二線城市的熱門城市因市場過熱可能受到政策的狙擊，熱度降低，其它不太熱的二線城市則有可能房價補漲；至於三四線城市，如果不能在產業升級、吸引人口流入、合理配置公共資源上有所作為，去庫存將是一個偽命題，很難有所表現。當然，三四線城市本身也會有所分化，諸如廊坊、東莞（樓盤）等臨近一線的三四線城市熱度將會持續升高，其它邊緣城市則難逃低迷。

胡景暉表示，早在去年的人大會議上，他就針對城市分化提出了因城施策、分類施政的政策提議，但330新政至今並未得到實施。在城市分化進一步加劇的情況下，這一政策或在今年下半年落地，滬九條、深六條的出台，北京區域性更嚴限購政策的實施，合肥、廈門信貸政策的收緊就是明顯信號。未來的樓市政策，一二線城市將偏向控制價格、增加供應，三四線城市則將着力去庫存。

而除了行政性約束政策、稅收政策，貨幣政策在下半年仍有一定的寬松余地和刺激空間。但貨幣政策只是短期行為，解決不了深層次問題，還在房價、槓杆、未來的物價等方面有較大的負面影響，所以貨幣政策不會成為最主要的政策手段，結構調整、產業升級、供給側改革才是重中之重。

而且，即使下半年整體貨幣政策持續寬松，房地產行業自身也會在上半年基礎上適度收緊，廈門收緊地方信貸政策、工行提高商業貸款比例就是先例，加上下半年收緊信貸也是銀行本身的經營慣例，所以即使國家貨幣政策繼續寬松，各地區、各銀行也會收緊批貸尺度。

整體而言，全國樓市現在已經出現了嚴重的分化，政府需要因城施策，摒棄普惠制。在政策趨緊的背景之下，下半年全國樓市或將有一定的降溫，但短期內的城市分化恐會繼續。

此外，目前樓市地王頻現，土地價格節節攀高，這種情況在下半年有望得到緩解。一是開發商現在拿地有補貨心理，下半年將趨穩；二是大量豪宅集中入市，如果銷售不好將會刺激市場敏感神經，抑制拿地熱度；三是拿地的多為央企，國家能夠進行有效的管控。

不過，相比住宅，商業地產的庫存其實更加嚴重，這需要引起有關部門的警惕和重視。