北京物業市場投資熱 二線城市持續疲軟

和訊房產消息 7月11日，第一太平戴維斯在北京環球金融中心召開新聞發布會，對2016年第二季度華北區物業市場的表現進行回顧和未來展望。

京甲級寫字樓去化壓力持續增加

2016年第二季度，北京甲級寫字樓市場迎來大規模供應放量，共四個項目合計帶來30.6萬平方米新增辦公面積。至此，全市甲級寫字樓存量達到954萬平方米（含自用面積）。全市甲級寫字樓空置率進一步上漲至4.4%，環比上漲1.2個百分點（含自用面積）。一方面，在租賃需求減少的市場情況下，大規模集中放量增加了市場去化壓力。另一方面，P2P等新興互聯網金融公司的退租風潮持續影響着租賃市場，此類租戶比重較高的項目受到較大沖擊，出租率下滑明顯。

第二季度，北京甲級寫字樓租金降至人民幣每平方米每月337.8元，環比下滑0.7%。整體需求減少加劇市場競爭壓力，促使業主降低租金以換取出租率。另一方面，隨着市場對新興互聯網金融公司不良影響的重視，業主越發看重優質租戶，對傳統行業給予租金優惠，優化自身租戶組合。

預計2016年內北京還將迎來六個新項目入市，預計將帶來35萬平方米辦公面積，全年新增面積同比上漲64%，市場去化壓力進一步加大。在未來集中放量和整體需求放緩的市場情況下，短期內北京市甲級寫字樓市場仍將面臨出租率和租金雙向下行的壓力。

京住宅銷售價格持續上漲態勢

第二季度，盡管一手住宅供給量和成交量較去年同期有所回落，銷售價格指數則保持上漲態勢，截至5月末，環比上漲5.0%，同比上漲17.1%。第二季度，高端住宅市場迎來大規模新增供給，共7個高端公寓項目和10個高端別墅項目取得預售許可證，分別帶來1,022套和720套新增供給。第二季度高端公寓成交量同比上漲21.9%至546套。同時，高端公寓成交均價亦上漲至人民幣每平方米86,000元，環比上漲2.8%。高端別墅成交量上漲至484套，同比大幅上漲116.1%。高端別墅成交均價人民幣每平方米57,300元，環比上漲2.5%。北京市土地市場供給依舊稀缺，其中僅兩幅居住用地。居住用地競拍依舊火熱，兩幅地塊均經錄得50%溢價率。

第一太平戴維斯預測，短期內一手住宅新增供給將繼續回落，且將主要分布在五環外。五環內新增項目則普遍「豪宅化」，其中，朝陽和豐台將錄得最大供應規模。在經歷過去幾個季度的成交量高位運行後，隨着庫存的減少，預計下一階段成交量將繼續下滑。價格方面，由於供給的相對有限以及一線城市住宅產品較好的投資屬性，短期內一手住宅市場仍將維持上漲趨勢。

京投資市場熱度不減

第二季度，寫字樓一手散售市場繼續表現活躍，成交面積合計65.2萬平方米，同比激增166.6%。同時，總成交金額亦同比激增170.6%至180.6億元人民幣。土地供應方面仍保持低位，北京僅有8幅土地供應，同期，僅12幅地塊成交，成交額合計129億元。居住用地仍然較受品牌開發商青睞，平均溢價率維持高位，達約50%。

快速發展的第三產業所帶來的穩定需求及較高的投資收益率將令辦公產品繼續受到投資者的青睞。北京未來土地供應仍將有限，在此情況下，成交樓面地價，尤其是居住用地的成交樓面地價將有可能進一步攀高。

二線城市甲級寫字樓租金或將下跌

據第一太平戴維斯統計，今年以來，天津（樓盤）金融租賃行業熱潮減退，不少不良資產企業退出市場，辦公需求逐步回落至理性水平。令中心城區甲級寫字樓租賃市場凈吸納量為22,700平方米，環比下降16%。中心城區整體空置率環比上升5.4個百分點至42.3%，同比上漲18.4%。中心城區甲級寫字樓租賃市場平均成交租金為人民幣每平方米每月141元，環比及同比均下降0.3%。

第二季度，青島（樓盤）全市寫字樓存量增至157.5萬平方米，由於新近入市項目空置率較高，青島寫字樓空置率環比微升0.2個百分點至20.1%。同期，甲級寫字樓租金錄得人民幣每平方米每月105.8元，同比上漲2.9%。

大連（樓盤）總存量仍為110萬平方米，部分企業退租令全市空置率大幅上升至17.5%，環比上升7.7個百分點。同期，大連甲級寫字樓租金季度環比下降9.0%，至每平方米每月人民幣112.2元。

未來三年，二線城市還將迎來大規模新增供給。由於供給集中，競爭加劇，未入市項目的業主將根據市場變化采用更加靈活的租售策略，但同時也加大了未來市場的不確定性。鑒於新增供應量難以在短時間內被市場吸納及經濟放緩等因素，預計整體出租率和平均租金水平將有所下跌。