連續四周成交「過山車」 商住供需萎縮將終結成交上行

據君岳會統計數據顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京（樓盤）商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2077套，成交面積20.18萬平方米，環比之前一周分別減少52%、44%。與此同時，上周商品住宅成交均價35585元/平方米，環比上漲7%。

從最近四周市場表現來看，市場成交呈現「過山車式」的冷熱強烈交替，6月第三周與7月首周均沖上周度4,5000套的高峰，而6月第四周與7月第二周則均回落至2000余套。而在這其中，商住占比趨勢變化也與整體成交走勢一致，6月第三周與7月首周均在70%以上，而6月第四周與7月第二周則均跌落至50%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從上述兩個變化趨勢也可以看出，目前商住成交量的變動仍然主導着整體成交量的走勢。不過受到商住調控預期的影響，6月中下旬商住項目大量入市並集中成交，使得這類產品需求幾近被「透支」，因此進入7月之後商住項目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個商住類項目入市。其中旭輝26街區上周實現成交604套，也成為最後一批集中大量成交的商住，僅一個項目成交即占據了全部市場成交的近三成，不過一個項目的集中爆發未能挽救整體成交下滑的趨勢，從上周成交排行來看，除排行首位的旭輝26街區之外，排行第二到第八的項目成交均僅為兩位數。

任啟鑫認為，與商住類產品的小戶型、低總價不同，受到土地成本的制約，普宅市場已經逐漸進入高單價、大戶型的時代，總價普遍偏高，根據亞豪君岳會數據統計，今年普宅套均成交價已高達517萬元，而去年這一數字僅為377萬元。新房成本的飆漲一方面使得部分需求被迫轉移至二手市場，另一方面客戶資金到位情況也使得項目簽約周期被迫拉長。受此影響，即便普宅項目入市節奏明顯加快，但仍難以支撐成交的繼續上行，商住供需的逐漸萎縮，也將終結這輪成交快速上漲，預計7月整體市場成交將出現環比下滑。

7月第二周7盤入市，供應市場現「三高」

據亞豪君岳會統計數據顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市場共有7個項目入市，相比之前一周增加兩個，其中包括首開華潤城、天潤香墅灣1號、億城燕西華府等6個普宅項目，以及首開•中晟廣場一個商住項目。7個項目共新增住宅產品1106套，環比減少21%，預售許可面積11.91萬平方米，環比增加38%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，進入7月之後，商住入市量銳減，截止10日僅3個商住盤入市，取而代之的是普宅項目不斷加緊入市，而在上半年業績戰完美收官之後，下半年普宅也逐漸進入提價拉升利潤的階段。

從項目入市表現來看，上周供應市場呈現「三高」，其中首開華潤城以7萬元/平方米的單價入市，當日售罄認購額高達30億元，創造了今年來的開盤單日認購新高；另外平谷區的天潤香墅灣1號此次開盤均價高達24000元/平方米，在平谷住宅項目價格多處於15000-20000元/平方米的背景之下，這一價格也創造了區域新高；最後億城燕西華府入市價格46000元/平方米，相比去年入市價格上漲幅度高達53%，創造了今年入市項目的最高漲幅。

任啟鑫分析，受到土地成本上行的拉動，住宅市場價格一路走高，並且從目前政策形勢來看，房價並不具備下行動力。首先，雖然今年高層制定了「分城調控」的主導方針，要求一線城市繼續加緊調控，但是北京截止目前僅在部分出讓土地地塊中再度執行「90/70」政策，而這也並不能抵消由於供應不足所帶來的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力發展租房市場已經成為解決住房問題的一大重點方向，而近期火熱的商住調控傳言據傳即是為此鋪路，因此對於普宅市場繼續收緊調控的可能性較小。受到政策預期的影響，雖然入市項目價格持續上漲，但需求量仍較為強勁，因此也出現了7萬元豪宅「日光」的現象。