鄭榮華：昆侖商業不再以重資產方式擴張

摘要：昆侖商業從2015年開始，利用成熟的商業運營團隊進行管理輸出與商業托管制，從開發戰略轉向經營戰略。

  近幾年來，在宏觀經濟放緩和電商夾擊之下，商業地產經受着盈利和模式拷問，與之相伴的是越來越多後來者進入這個領域，商業地產的競爭也達到了一個相當激烈的程度。

浙江昆侖控股商業投資集團總裁鄭榮華向觀點地產新媒體描述了杭州（樓盤）商業地產領域的變化：「商業用地越賣越多，開發的商業體也越來越多。杭州商業地產市場前15年一直競爭偏少，銀泰系占據主角，但隨着外地成熟的商業地產開發商如央企、港資、民企等進入，杭州商業規劃用地增加，競爭必將非常慘烈。」

但對於「商業過剩」，鄭榮華有着不同的見解，他表示，商業地產過剩主要反映在同質化經營後導致的「過剩假象」，無論商業體所在區域的居民人口多或者少，如果每個商業體做得不一樣，其實是不存在過剩命題的。

鄭榮華指出，同質化是所有行業的通病，任何新生事物發展到一定程度後就同質化了，商業地產也不例外。逛逛商場就會發現，每個商業體的品牌、結構、布局大同（樓盤）小異，經營模式單一，「這說明在商業地產這一領域大家創新還不夠，還處在相互抄襲模仿階段」。

對此，昆侖商業在競爭中也在嘗試獨辟蹊徑，鄭榮華表示，昆侖商業考慮的大方向是謹慎持有物業，通過戰略合作以輕資產的運營和管理為主要策略，在獲取物業經營權的同時，對商業體進行差異化定位運作，放棄傳統百貨經營思路，引進文創類產業、體育類產業、教育類產業、生活服務類產業跨界融合。

「昆侖商業不會采取單一的運營模式去運作管理一個商業綜合體，而是找准自己的定位，專注社區商業和體驗式商業，為周邊居民提供小而全的商業服務，這是我們比較擅長的事，也是我們今後一直回去堅持做的一個方面。」

此外，對於一些商業地產開發企業在三四線城市跑馬圈地的做法，鄭榮華表示，由於電商的迅速崛起和三四線城市的消費人口不再強勢增長，並不看好這些城市的商業前景，但是不排除在一些特別好的地段以輕資產的方式參與管理，「目前我們不再以重資產的方式在商業綜合體上進行強勢擴張」。

「昆侖作為一個以住宅開發為主的房地產、建築類企業，輕資產發展是不二的選擇。通過物業證券化手段，以較短期限內回收投資資金，通過運營管理來賺取利潤。」鄭榮華如是表示。

據其透露，昆侖商業從2015年開始，利用成熟的商業運營團隊進行管理輸出與商業托管制，從開發戰略轉向經營戰略。

以下為觀點地產新媒體對浙江昆侖控股商業投資集團總裁鄭榮華先生的采訪實錄：

觀點地產新媒體：一些企業青睞三四線城市的商業綜合體市場，並且在這兩年里快速跑馬圈地，昆侖商業是否也會搶注在這些城市的商業發展機會？有沒有具體的發展計劃？對於項目的選擇區域又有什麼樣的要求？

鄭榮華：昆侖商業持有的商業綜合體主要分布在杭州、天津（樓盤）、南京（樓盤）等一二線城市，三四線城市的商業綜合體我們幾乎很少管理和持有。

由於電商的迅速崛起和三四線城市的消費人口不再強勢增長，我們不太看好這些城市的商業發展前景，目前已經逐步收縮。當然對於地段特別好的商業綜合體，昆侖也願意以輕資產的方式參與管理，我們不再以重資產的方式在商業綜合體上進行強勢擴張。

觀點地產新媒體：近兩年來商業地產同質化問題凸顯，您怎麼看待這種現象？昆侖商業又會采取什麼樣的方法來規避這樣的問題？

鄭榮華：在中國，同質化是所有行業的通病，任何新生事物發展到一定程度後就同質化了，商業地產也不例外，逛逛商場，品牌、結構、布局大同小異，經營模式單一。這說明在商業地產這一領域大家創新還不夠，還處在相互抄襲模仿階段。

昆侖商業不會采取單一的運營模式去運作管理一個商業綜合體，找准自己的市場定位，專注社區商業和體驗式商業領域，創造「生活客廳」的經營理念，為周邊居民提供小而全的商業服務，是我們比較擅長的事，也是我們今後一直會去堅持做的一個方向。

觀點地產新媒體：商業地產遠比住宅開發要困難得多，在運營和資源整合等方面有着較高的要求，您認為在商業地產過剩的環境下，作為商業地產運營開發企業該如何制定或者調整發展策略和方向？

鄭榮華：商業地產過剩主要反映在同質化經營後導致的「過剩假象」，2萬人口、5萬人口、10萬人口、甚至100萬人口都可以做商業，如果大家做的不一樣，其實是不存在過剩的命題。

商業地產確實比住宅開發困難的多，住宅開發完賣掉就結束了，商業地產把樓蓋好還只是萬里長征走了一小步，商場的規劃、定位、招商、運營、營銷、管理等難題一個接一個，每年還得不斷推陳出新。

在商業體如雨後春筍般冒出來的時候，我們考慮的是大方向是謹慎持有物業，通過戰略合作以輕資產的運營和管理為主要策略，在獲取物業經營權的同時，對商業體進行差異化定位運作，在電商步步緊逼中逐步放棄傳統百貨經營思路，引進文創類產業、體育類產業、教育類產業、生活服務類產業跨界融合。

觀點地產新媒體：商業地空置率、去庫存難等問題開始顯現，您認為熱潮過後，商業地產還能收獲什麼？在商業地產領域投入大量資金和時間的房企，應該怎樣應對這種變化？

鄭榮華：商業地產在各個城市發展不均衡，有的城市商業競爭激烈，有的城市商業保護本地品牌，傳統百貨受電商大勢沖擊已日漸衰落，但配備生活服務類商家的商業地產目前還是城市人流涌入的首選之地。

市場在變化，競爭的對手從單一的商業體競爭發展為商業體之間的相互競爭和實體商業與電商的慘烈競爭，對於一個充分市場競爭的行業，商業地產依然會找到自己的發展方向，活下來的商業體也能殺出自己的血路來。

在市場競爭變得多元、激烈的之際，地價房價齊飛時，持有商業物業的確是個下下策。所以只有加強商業運營策略才能穩住租金收益，也只有穩定的租金收益才能讓物業保值。

觀點地產新媒體：以售養商是萬達等多種商業綜合體開發商的開發模式，然而現在更多房企嘗試以輕資產的方式撬動這重資金的行業，您怎麼看待房企的輕資產發展路徑？昆侖商業又會如何來由「重」轉「輕」？

鄭榮華：住宅開發與商業地產開發經營是兩種絕然不同的思路和經營模式，相對而言住宅開發是短、平、快的操盤思路，迅速回籠資金轉戰下一個地塊；而商業地產的開發則是大資金投入，重資產持有，資金回報周期長，這對於一個以住宅開發為主的房地產企業的確不是一個最佳的選擇，所以對於以住宅開發為主的企業切入商業地產領域，確實占用了資金，導致流動性趨緊，輕資產是必然的選擇。

對於長期專業從事商業地產開發的企業來說，有較好的融資渠道，擴張速度偏慢，更看重商業地產穩定的投資回報，重資產持有，等待物業升值，也是一種選擇。

昆侖作為一個以住宅開發為主的房地產、建築類企業，輕資產發展是不二的選擇。通過物業證券化手段，以較短期限內回收投資資金，通過運營管理來賺取利潤。另外公司從2015年開始利用成熟的商業運營團隊進行管理輸出與商業托管制，從開發轉向經營戰略。

觀點地產新媒體：房地產基金連續數年高速發展，加上互聯網的助推，盡管金融環境以及政策空間還存在諸多限制，但也贏得了長足發展，在當前去槓杆化形勢下，房地產基金未來怎樣調整和發展？

鄭榮華：公司在融資渠道上進行了多元化運作，由於融資成本較高，目前公司主要利用銀行開發性貸款與企業發債模式進行融資。

觀點地產新媒體：過去幾個月，隨着一些熱點二線城市住宅商品房的熱賣，商業地產成交情況也得到了一定程度的改善，您怎麼看國內商業地產市場變動？對杭州商業地產市場發展趨勢又是怎麼看待的？

鄭榮華：商業地產相對住宅，投資回報率高，但升值空間較小，去化速度不及住宅，在整個房產形勢好的時候，也能雞犬升天。

同時我們也應該看到，由於商業用地越賣越多，開發的商業體也是越來越多，基本可以判定銷售市場可能會一直不溫不火，競爭激烈的區域可能會出現租售兩難，出現爛尾。

杭州商業地產市場前15年一直競爭偏少，銀泰系占據主角，近年隨着外地成熟的商業地產央企、港資、民企進入，規劃用地的增加，競爭必將非常慘烈，銷售價格不會再增長，租金水平可能會相對平衡略微下滑。

觀點地產新媒體：為了拓展融資渠道，不少公司通過分拆業務實現上市，昆侖商業是否也選擇同樣的路徑？目前昆侖控股集團的上市計劃是怎麼樣的？

鄭榮華：未來規劃中，商業地產輕資產運營，可能會分拆上市。目前昆侖控股集團暫時不上市，而是培育更多在非房地產領域的子公司上市。