2013年多地二手房價漲幅超20% 明年價格或現分化

2013全國重點城市存量房市場三大特征 & 2014市場預測

2013全國重點城市存量房市場三大特征

特征一：二手交易量的漲幅要明顯高於新房市場，多數城市正進入二手市場爆發期

2013年初“國五條”新個稅政策的推出，在各地細則出臺之前，政策末班車效應凸顯，這使得部分購房需求提前釋放；另外，由於過往的限購、限貸政策作用正逐漸被時間銳化，剛性需求、改善類需求的逐漸釋放，絕大部分城市全年住房市場交易再創新高。

這其中，二手交易量的漲幅要明顯高於新房市場。據偉業我愛我家(博客,微博)市場研究院監測數據顯示，北京（樓盤）、天津（樓盤）、上海（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、太原（樓盤）、成都等8城市中，所有8城市二手房交易量漲幅均超過新房交易量；另外，除了北京、太原之外，其余6城市二手房交易套數同比漲幅都超過30%。

另外，一線城市邁進二手房時代，部分城市二手市場即將迎來爆發期。據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，2013年北京、上海、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）二手房交易量將分別突破16萬套、31萬套、9萬套、9萬套，表明一線城市二手房交易量全面超過新房交易量；另據偉業我愛我家城市二手市場發展模型判斷，杭州、天津、南京、蘇州、南昌（樓盤）、成都、廈門（樓盤）、東莞（樓盤）、濟南（樓盤）、無錫（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山（樓盤）、長沙（樓盤）、武漢（樓盤）、常州（樓盤）、青島（樓盤）、太原等17城市已經達到爆發臨界點，未來3-5年內二手市場即將迎來爆發期，部分城市也將因此邁進二手房時代。

特征二：全年多地二手房價實質性漲幅超過20%

從供需角度來看，隨著年初需求的過度釋放，整體市場成交量回漲；而多年來供地不足帶來的市場效應得以兌現，部分城市、局部區域的供不應求形勢依然存在。另一方面，從金融角度來看，貨幣超發帶來的資產價格增長，依然還在住宅市場不斷兌現，加上各地“地王”頻現，市場預期看好，多城市房價繼續上漲，多數城市房價漲幅已經創歷史新高。

據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，與2012年相比，2013年全國主要城市的二手房價漲幅明顯增加，漲幅普遍在10%以上，一二線城市的房價漲幅甚至達到20%。剔除區位及其他因素干擾，多數城市實際漲幅已經超過20%，其中，主要發生在城市核心區的二手房房價，北京、天津、上海二手房均價年度同比漲幅分別為25.9%、32.2%；另外，北京市半數以上新房發生在5-6環之間，該區域年均價格漲幅為24.3%。

特征三：買賣市場交易活躍致使租賃市場供需日趨平衡，年度租金漲幅逐漸趨緩

隨著城市化進程的加快，城市常住人口增長迅速，租房成為其解決住房問題的主要途徑，2010年新一輪政策調控以來，住房買賣收到各種政策限制，尤其限購、限貸政策的作用，使得部分置業需求轉向租賃市場，帶動2010-2012年租金的逐年上漲。

而進入2013年以后，受到各種政策的干擾，加上租金已經上漲至一定的高位，月租金與購房月供成本相當，部分租賃客群重回買賣市場，在買賣交易量創新高的同時，租賃市場供需日趨平衡，年度租金漲幅逐漸趨緩。據偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，與2012年相比，2013年全國主要城市的租金漲幅趨緩，北京、上海年度租金漲幅分別為16.2%、15.4%，天津、南京、杭州等二線城市租賃漲幅重回10%以內。

2014全國重點城市住房市場走勢預測

預測一：長效機制vs行政干預：長效機制短期內落地難，近期延續限貸限購政策

2013年11月，中央18屆三中全會召開，肯定市場再資源設定中的決定性作用的同時，也為未來房地產調控的長效機制構建指明了方向；而與此同時，深圳、北京、上海、廣州、廈門、沈陽、南昌等城市出臺政策，繼續加大限購力度、調高首付成數、加強價格監管（預售證發放與自住商品房比重）。字面上看，中央的長效機制似乎與地方的行政干預存在矛盾。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，長效機制的構建需要時間，可能需還需要立法或者走復雜的流程，在長效機制還未形成之前，短期內以限制管控為主的調控政策依然還將繼續作用，因此，2014年房地產總體調控基調趨向於“長效機制“與”行政干預”並存，限購、限貸、限價等政策很難退出。

預測二：城市分化vs市場分化： 各地不僅存在城市差異，成交量將呈“四象限”格局

2013年市場現狀表明，一線城市邁進二手房時代，部分城市二手市場即將迎來爆發期。那么，往常通過各線城市來區分市場特征的做法略顯籠統，還需要兼顧到新房與二手房的市場差距。為此，結合未來城市發展、政策走勢、土地供應等方面的變化，偉業我愛我家副總裁胡景暉預計2014年各地成交量將呈“四象限”格局：

（一）一線城市與發達的二線城市（交易量-15%~0%）

胡景暉認為，理由有三：首先，12月12日至13日中央城鎮化工作會議精神表明，大城市及特大城市人口規模將受到限制，潛在需求總量變少；其次，嚴厲的限購、限貸政策的限制之下，潛在購房需求也無法爆發式的兌現購房計劃；尤為重要的是，2013年部分需求提前釋放，2013年數據基數偏大，2014年交易量超越去年的可能性不大。

（二）其余二線城市及三四線城市（交易量0%~15% ）

胡景暉認為，理由有三：首先，12月12日至13日中央城鎮化工作會議精神表明，該類城市落戶政策的傾斜將吸引更多城鎮化人口；其次，該類城市限購政策相對寬鬆，購房置業入市條件限制不多；最後，該類城市過去5年總體土地供應相對充裕。

（三）新房與二手房走勢趨同，二手房市場活躍的城市交易量小幅回落

胡景暉認為，相比新房市場，2013年二手房市場受政策的影響較大，致使2013年二手房交易量漲幅比新房漲幅大，因此，2014年交易量超越2013年的可能性不大，這其中二手房市場活躍的城市交易量小幅回落。

預測三：區域分化vs市場分化：交易價格出現多層分化，新房放量區域漲幅回落

隨著各城市發展階段的不一樣，城市不同區域的房地產開發程度也不一樣，尤其類似北京、上海等城市中心城區的新房交易量不足全市的20%，城區與郊區的市場差異在同一城市中凸顯，不可混為一談。

今年至明年，我國m2的增速有望保持穩定的增長狀態，約14%的水平，由此，偉業我愛我家副總裁胡景暉預計，貨幣超發的資產價格膨脹將難以重現，未來房價大幅上漲不再。結合未來不同城市、區域的市場供需格局，2014年各地成交量將呈“八個層面”分化：

（一）新房、三四線城市、郊區（價格0%~10%）

胡景暉認為，理由有二，首先，區域市場成熟度不高，新房市場占主導；其次，潛在土地供應量大，整體市場整體供需平衡。

（）二手房、一二線城市、市區（價格5%~15% ）

胡景暉認為，理由有二，首先，該地域新增市場供應量有限，存量市場占主導；其次，區位優勢明顯，吸引更多購房者關注，市場供不應求狀態還將持續。