圖文：資深投資銀行家王世渝

資深投資銀行家王世渝

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。資深投資銀行家王世渝做演講。

主持人：有請資深的投資銀行家王世渝做一個主題演講。

王世渝：各位來賓，大家上午好，有好多年沒有參與到房地產在一些論壇和交流中來了。

我過去從06年到現在重點轉移到並購市場，然后在去年提出了非常響亮的口號，全球並購，中國整合，中國掀起一波浪潮。今年基本上印證了我們去年的預測，今年到現在為止，今年全年的中國對外並購的總金額和總的單數都超過了歷史的最高點，所以中國掀起了第六次並購浪潮將會從今年開始持續十年以上。

但是為什么在全球並購、中國整合轟轟烈烈的時候，突然來到這個會場，不是我要放棄我的海外並購業務，而是想做一個新的嘗試和新的推動，這個嘗試和推動，跟我們剛剛結束的十八屆三中全會相關，也跟我在2006年提出一項自主創新非常相關，我在2006年，在全國第一個提出了中國農村、土地信托流轉的改革方案，推出來以來，我就想在國內實施，結果找了三年，做了很多嘗試，一直沒有得到認可，直到2009年年底，我終於在河南的益陽找到了落腳生根的地方，整個農村土地信托的方案，獲得益陽市馬書記的支援。從2010-2013連續四年的實驗過程當中，我們所提出的對中國農村的土地開展信托流轉制定的方案，從0開始到今年，就在一個益陽市就完成了幾十萬畝農田的流轉，整個三個城市的方案，僅僅完成了第一個城市，在開始往第二個城市過渡的時候，咱們這個黨的十八屆三中全會召開了，這個關於農村土地流轉的三個層次，跟我和我2006年設計土地流轉的三個層次完全吻合，一模一樣，土地的確權流轉，流轉權的抵押貸款擔保融資，第三個層次就是權益的交易市場。這三個層次獲得十八屆三中全會的高度認同以后，最近三中全會結束以后，來自全國很多地方就找到我，希望能夠把我所設計的戰略方案帶到很多需要的地方去。

所以三中全會一結束，我去了第一個地方在云南。在大香格里拉地區，第一個項目創意就出來了，剛剛完成我的文字的設計，得到了全球著名兩個專家的高度認可，一個是前聯合國環境計劃所主席勞倫斯先生，還有一個國際著名的環境專家支那亞（音）先生的認可，他愿意和我一起來共同作為合伙人打造我將要完成創意的項目，這個項目今天在這里給大家做一個匯報，希望能夠對我們整個中國房地產界可能產生新的思考和探索。什么意思呢？就是把金融，我們已經發展200多年的信托制度，跟中國的農村土地結合起來，可不可以創造一種全新的模式？這種模式在三中全會有一句話，叫做：構建新型農業經營體系，這也是第一次提出來，所謂構建農業體系，現在必須有一個具體的方案和設想，或者是一個計劃、政策制度。

但是農村的土地集約化的經營，解決了一個很大的問題，就是我們有可能從這個地方來突破中國城鄉二元化，建設新型城鎮化的結構，我選擇了某一個地方12000畝地，要在12000畝地上頭，通過土地的信托流轉，你按我們傳統的做城市建設，做新型城鎮化，還是做傳統的房地產的產業鏈條，你要在12000畝地上做投資和建設，你首先在土地土地出讓金上面就有很大的支出，如果用上我們這樣一個新型的信托機制或者用信托投資公司來參與的機制，1.2萬畝地，這個財產制度收益完成以后，你拿到手上的不僅僅是擁有1.2萬畝未來若干年的投資經營管理權，還可以獲得一筆融資，在沒有付出的情況下，你拿到1.2萬畝地還拿到融資，這就是信托的魅力，這個改變了傳統的房地產經營模式，就是產業鏈的結構。你政府先從農民那里收儲，再來招拍掛，再來整理，從一級市場、二級市場，開發商如果一次性可以拿到1.2萬畝，我們用信托的流轉，不僅拿到這個地的投資經營管理開發權利，還能夠獲得市場的融資，大家想想這個制度的變化，我們說他對我們產業模式帶來多大的商業機會。

你拿到1.2萬畝要干什么？我做的事情是利城鎮化的，因為我在參與全球產業並購的時候我提出來一個概念，為什么中國會掀起第六次並購浪潮？第二次工業革命帶來的資本主義制度和新興工業化的成果基本上已經壽終正寢，我們今天的城市，北京、上海、東京、紐約，都是第二次工業革命和資本主義結合的產物，這個產物可能很快時間以后會土崩瓦解，原因就在於第二次工業革命的期限已經到了，開始向第三次工業革命轉型，第三次工業革命比新興能源、新興產業，新的生存方式，新的生活方式、消費方式、經營方式、創業方式，將隨著新科技、新技術的變化帶來一個全新的變更。在這種變革下，我們不再需要這么龐大的城市，我們選擇離開霧霾重重的城市，一種新興的城市將會產生。我們會用1.2萬畝地建設全世界第三次工業革命實驗村。

這個概念一提出來就得到了很多專家的認可，我們在談判過程當中，對方想的東西，我們遠隔萬里就能碰撞出一樣的火花，大家知道他在建立了一個零碳城市，他一直想把零碳的概念，就是可持續發展這個概念找到落地生根的地方，我跟他碰撞的時候，我的所有概念跟他完全吻合，就是我們未來的城市或者未來的鄉村到底是什么？所以我們提出第三次工業革命，很多要素整合在1.2萬畝的時候，第一個所有1.2萬畝地上頭的這些土地用途。

第一個就是完全符合我們政府提出的，第一個就是土地性質不變，就是保證中國特殊國情，就是社會主義公有制下面的市場經濟，我們不改變公有制的現狀，所有扭轉的土地所有權還是國家的，在保證所有權不變的情況下，把土地的性質按照使用性質也會發生變化，大概有50%是承包用地，30%是宅基地，還有30%是集體建設用地，我們第一次對農村進行全面的規劃。你超過一半的五千畝的農田，過去從來沒有說規劃，過去分布是自然分布下來的，我們這五千畝的農田依然讓他做農業，不會改變性質，不會再農田里面種房子，把形成的頻道徹底打通，按照氣候、按照陽光，按照土壤，按照農作物種植需求，按照新興農業的需求，按照物聯網下的農產品（行情，問診）的產業鏈、物流系統進行重新組織的時候，那這個五千畝地可能帶來的農業產業化的收益，會讓農民得到很大的收益。土地性質沒有變化，做農業還是繼續做農業，就在重新規劃以后，就是把當地原住民的30%的重新進行規劃，不會讓他們住高樓大廈，讓自然生長出來的村落，按照規劃以后也會節省出來30%的土地，農民蓋的房子從來沒有規劃的，房子和房子之間沒有規劃過的，規劃完了可以把房子拆下來，再給你搬到這個地方去，讓農民的宅基地不僅能夠很有效的充分的居住，感受到更好，又節省出來大概1/3的土地，把一些可以用於建設的土地拿來做一些新興產業，我們做設計產業，所有非第二次工業革命的產業，我們都可以放到這個地方去，這個形成有原住民在一起、有新居民在一起、有傳統的農業在一起、有工業在一起，沒有城鄉差別，沒有城鄉二元結構的新興城鎮，又不是城鎮，沒有村莊，又是村莊。要解決一個，未來把能源壟斷的問題，我們用新興的分散式能源合理利用，整個保障1.2萬畝的供電，完全沒有問題。

第二個分散式就是資訊系統的分散式，新興資訊化技術，尤其到了4D時代，甚至5D時代，完全做區域的資訊系統，同樣是移動的分散式的太陽能的計算機處理器，能夠保證一個區域的強大的資訊系統功能，就在這樣一個區域里頭，可以分享到全世界的資訊，通過多頻互聯，可以和全世界開視頻會議，進行購物，當購物的時候，你可以用你的案件，用你的螢幕和倫敦街頭的商場的現場聯網起來。你要買一件衣服可以用模擬的圖形把你要挑選的衣服模擬到你的身上，生活方式、娛樂方式、交流的方式完全在這樣一個區域能夠形成的時候，那一種新的社會形態，就是我們第三次工業革命的形態，可能就誕生了。所有這些元素已經誕生在日本、歐洲、以色列、北美地區，就是沒有一個很好的地方把他提升起來，讓這樣一種有利於中國新的制度的改革，可能帶來這種機會，就有可能通過這樣一種方式，通過土地信托的流轉方式，讓中國的鄉村發生這么一個深刻的變化。

大家看一看在這種鏈條里頭，最大的受益者就是土地今天的擁有者，他不是在出賣土地，他把他的土地權益通過評估以后，通過信托投資公司，他第一每年可以獲得固定的財產收益，當這種社區出現的，農民可以從事農業、從事酒店業、從事新的業務管理，你的收入會除了農業收入以外會增加你的固定收入。第三我們在社區過程當中，我們拿出10%的股份作為農民的權益，這個權益未來他所產生的收益會用在農民教育、農民培養、農民創造，站在農民的立場上出發，你拿到這個20年以上的土地經營權，只需要幾個億的方式，當你拿到這個權益以后，有這么好的創意的時候，不用我們自己出錢，我們海外的綠色基金，海外的社會發展基金，海外非常廉價的資本，他就可以淵源不斷的投到這里來，我們不需要大興土木，外國人給我們測算，其實在1.2萬畝的投資大概5億美金就夠了。

所以這種方式，大家看一看，過去中國整個房地產他的鏈條和這個鏈條有什么樣的區別和不一樣，未來在這個上面上，他的多種業態，跟住宅也好，還原住民的宅基地也好，還是新的商業用地也好，酒店、養老等各個行業，都是由一個總包商進行分包，用BOT的方式全部可以解決。

這一屆三中全會，我們看了金融企業還有很多改革，最重要的改革在這里，所謂構建的就是新興農業經營體系，可能就存在這么一個巨大的創意、創新的空間，真是顛覆我們傳統的房地產簡單的一二級開發，政府主導、強行拆建等弊端，可能這種模式會得到化解，一種新的業態會誕生。