【林嘉焜專欄】新鮮人，不要急著買房

並非所有人都需要「馬上」買房！當單身的社會新鮮人剛進社會上班，而且找到在地工作機會，當然與父母同住在家裡即可，優點是免房租、供早晚餐、冷氣免費、冰箱水果自取。若新鮮人能力所及，每月孝敬父母5,000~10,000元，還會不定期收到父母正面能量的讚美呢！缺點是父母會時時提醒成家立業之大事，女友也會隨時暗示「聽說這裡30坪的房子才1500萬耶，比去年便宜喔。」與明示「我可以不要跟你父母住嗎？」到了這個階段，就開始要修「購屋學」的學分了！

根據內政部統計，104年台灣男性平均初婚年齡為32.2歲，女性為30歲(女性首度邁入30歲)。到了適婚年齡的男女朋友，就有結婚的期望，而女方家長希望男方有房最好，給女兒一個好歸宿！不過，女性能力強，女方薪水可能比男方還高，出社會後的積蓄比男方還多，男女方一人出一半房屋頭期款，也很常見。接下來，挑選新房的地點應該以上班辦公室附近最理想，不過，一來商業區地價高不可攀，二來，現代社會很少一個工作做到退休。實際上，新人通常考慮父母住家附近找房。因為，小倆口成家後，人口簡單，開伙不划算，乾脆回老家吃飯，父母也很樂意。將來有了小寶寶，為節省保母費與安全考量，夫妻上班時，順路把小孩送到父母家再去上班，也不繞路。但是，父母早年購買的房價已經翻了幾番，老家附近現在的房價對年輕人的薪水可能很吃力！男女雙方可以溝通是否先結婚，然後加緊存錢，等5年後再來買房，中間的幾年可以期待看看房價會不會跌。此時，任一方若堅持一定要先買房，雙方不斷的在「結婚→先買房→銀彈不夠→沒房→要結婚嗎？」之間爭執與摩擦，準新人的「購屋學」修的很煩人！

買房可能是一個家庭的金額最高的投資，金額數百萬到上億都有可能。房價上下波動20%，對家庭財富影響極大，尤其購屋自住又屬於「自用資產」無法生息，一般家庭對房市多空的判讀更重要！就目前台灣房市多空進展，說明如下：

1. 2014第4季到2015第2季：台灣房市在這三季後，確定步入空頭走勢。

2. 2015第3季到第4季：台灣房市步入空頭首半年，會出現成交量萎縮現象。累計2015年全年全台不動產市場交易量2.92兆元，較前年減24%。與2013年4.9兆元、2014年3.9兆元相較，連續二年、每年萎縮近1兆元，對經濟成長產生衝擊。高房價、通縮、重稅政策三大因素，讓房產交易規模大幅衰退。

3. 2016年：建商為取得活用資金而去庫存，散客投資戶為躲避去年(2015)不動產的奢侈稅，兩者集中在2016年倒貨，出貨量預估10萬戶，將會出現價格「下殺取量」。因此，建議新人暫緩買房，在空頭下跌走勢中，以租代買，躲掉下跌虧損的金額，拿來租屋2-3年都還有剩！若目前高價購屋，而日後房價下跌到賣房也無法還房貸的價格時，這就是所謂「潛水屋」，對甫成家立業的年輕夫婦而言，真是情何以堪。當景氣步入空頭，家庭的自用資產比重不能太高，反而會讓家庭「變富」的速度變慢，甚至陷入貧窮循環。

4. 2017年底：六都房價可能陸續落底，但目前還沒看到立刻回春「V型反轉」的契機。原則上，2017年購屋，會比2016年價格便宜，若堅持在2016年購屋自住客可以要求建商贈送家電或裝潢，也可省下數十萬的開銷。

5. 2018-2021年：底部打底，醞釀下一次多頭。景氣若能復甦，企業獲利才能成長，並帶動股市上漲，社會財富增加後，房市隨股市多頭後上揚。基於人口年齡結構分析，下一波台灣多頭可能出現在2022年至2026年。購屋自住或投資房產者，可以考慮在2022年前，進場布局，不需急於進場。更何況，政府近年要推出社會住宅，年輕人有機會低價購屋，而且推出社會住宅的供給量超過萬戶，對房價也會有殺傷力，低房價值得等待。

等到房市步入多頭走勢時，無論是否有結婚成家打算，利用個人儲蓄加上父母一年合法免稅贈與440萬元的贊助，只要拿得出頭期款，應該先買先贏。試想，一千萬元房價上漲20%就是獲利200萬元，一般家庭要「淨儲蓄」多少年，才能存到200萬元呢！？想起顏炳立總經理當年的多頭名言：「年輕人，你不買，你都輸！以前買不起，現在更買不起！」原來房市多空走勢才是決定以買代租？或以租代買？的關鍵因素。就現在局勢來看，不是不買，而是時候未到！