恆大斥資20億深圳再購地 高負債率存隱憂

和訊網訊 距恆大地產大手筆並購嘉凱城(000918,股吧)不到一月，又隱秘購買深圳市一個物業發展項目。恆大無視高負債率，繼續高價並購，是對房地產市場的「過度」樂觀，還是有更大野心？

恆大深圳再斥資20億購入土地

昨日（5月15日）非房地產行業相關上市公司建滔化工、建滔積層板控股發表聯合公告稱，已與賣方在5月13日訂立股權轉讓協議，據此，建滔化工同意出售建滔數碼發展（深圳）有限公司全部股本交易，代價約人民幣20.04億元。

而這個買方，正是前不久才大手筆並購了A股上市公司嘉凱城的恆大地產。

4月24日恆大宣布億3.79元每股，從浙商集團、杭鋼集團、國大集團收購A股上市公司嘉凱城共計9.52億股，占總股數52.78%，總代價為36.09億元。由此獲得後者在全國共計50個項目，目前剩余可售面積近600萬平方米。

恆大並購嘉凱城的現金流導向非常明顯，嘉凱城住宅業務在建項目8個，在建面積152.3萬平方米，都可以馬上進入銷售狀態。

回顧2015年，恆大並購動作更多，累計斥資約602億元從新世界、華人置業、信和置地、中渝置地等港企手中收購15個超大型項目。

可以看出，恆大的布局已經不再是上市前主要進入三線城市了，而是逐漸轉向一二線城市。

恆大地產今日（5月16日）收報5.22港元，上升1.75%。

恆大凈負債率已達93.5%

並購同時，恆大負債率也不斷增大。

去年5月，標普降低了恆大地產的企業信用評級，給的理由就是：恆大地產2015年財務狀況惡化比預期更甚，且預期未來12個月不會明顯改善。

財務狀況惡化主要是因為債務激增。

彭博數據庫資料顯示，恆大地產是中國198家上市房企中負債率最高的。2015年，恆大地產的短期債務突然從2014年的800億元人民幣激增至1590億元人民幣，占總債務的比重約為43%，而房企最重要的凈負債率指標，2015年恆大地產已達93.5%，比2014年提升了7.6%。

記者了解到，恆大收購建滔化工在深圳的一處開發用地，紙面成本比收購嘉凱城略高。這塊地位於龍華新區大浪街道建滔工業園城市更新單元，拆除用地面積11.78萬平方米，開發建設用地面積8.57萬平方米。

除了這些有公告可循的大手筆投資，更值得一提的是，恆大地產耗資2.91億元人民幣成為廊坊發展(600149,股吧)的第二股東，目前廊坊發展仍處停牌。

房地產行業處於下降通道

中銀國際聯席董事劉宇聲在接受和訊網的采訪時表示，地產股的走勢和行業周期性緊密相關。

如果說過去的十年是房地產行業發展的黃金十年，那麼今後的十年可能會變成白銀十年。持有商品房的人數越來越多，飽和度也越來越高，市場只會朝縮小的趨勢發展。

劉宇聲分析稱，房價的變化呈周期性波動。2007年左右，得力於政府4萬億大規模刺激措施，房地產成交量大幅增長。市場熱量過甚，需求透支，量價開始下滑。「自此之後，房地產開始持續的周期波動。」劉宇聲表示。

如果按照周期性變化而言，目前的房地產市場絕不是一個回暖的市場。日前中國指數研究院發布全國百城房價指數顯示，4月百城住宅成交均價漲幅環比漲1.45%，較3月有所收窄，「說明經過長時間的需求釋放之後，市場增速已經開始降溫」，劉宇聲指出。

房地產市場早已顯現出過熱的端倪。劉宇聲認為，樓市需求已經出現了短期透支，易導致市場相對脆弱。一線城市房價升高太多，目前已經出現明顯降溫，二線房價也面臨政策收緊的風險。從短期波動的角度來看，三線城市面臨的政策風險相對較小。

劉宇聲告訴和訊網記者，除了增長放緩的長期趨勢之外，房地產市場還表現出短期波動的特點，對長期投資者來說，最好等待周期底部時買入具有一、二線核心資產的公司。