房市暴漲 你有「關系」麼？

房價暴漲、日光盤、土地被哄搶……一線城市房市「高燒」漸退，二線城市卻「燥」了起來。自上海、深圳3月25日出台房地產新政之後，二線城市成為了火熱的焦點。在火熱的勢頭下，部分二線城市出台了相應的房地產調控新政，政策上的「托底蓋帽」趨勢漸顯。

1、二三線城市房產成交量創新高

「僅兩個多小時，90套房就被賣光了，開發商進賬10億元。」有媒體如此形容4月12日南京奧體板塊一樓盤的開盤場景。合肥購房者更是感嘆「沒關系壓根兒買不上房」。

在剛剛過去的4月，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬平方米，環比增長1.2%，同比增長61.0%。30個城市中，有17個城市的成交量出現環比增長，其中天津最火爆，環比增幅達到38.1%。從同比情況來看，有23個城市的成交量出現了同比增長，而其他7個城市則有所下跌。對照近7年4月份的成交數據，今年4月市場成交達到近7年同期最好的水平，同時也是歷史上最高的水平。

分城市來看，4月份，一線城市新建商品住宅成交面積為313萬平方米，環比減少27.8%，同比減少8.2%。交易出現明顯下滑和滬深兩市政策打壓有關。但15個二線城市新建商品住宅成交面積環比卻增長了7.8%，同比增幅更是達到88.3%。三線城市市場成交受二線城市的影響，呈現出相對火熱的態勢，這和三線城市積極去庫存的政策導向有很大關聯。

2、過熱城市已出「限價令」

政策已經出動，為此起彼伏的「高燒」降溫。尤其是一些受益於地利之優勢享受着一線城市的擠出效應的城市，河北環京4縣市，長三角地區的合肥、南京、蘇州，毗鄰深圳的惠州等近期紛紛收緊房地產政策。

4月25日，南京正式發布《關於推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀，同時指出嚴厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規行為，加強對個人住房貸款首付資金來源的審查，規范房地產市場秩序。此前，房價同樣大幅攀升的蘇州已經在3月出台了《關於進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》，指出房地產開發企業對預售房屋的申報價格，3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%;下一批次備案預售價格不宜高於上一批次同類型房屋成交均價的6%。此外，取得預售證後，預售房源應在10日內一次性全部對外銷售。

調控政策，開始「托底蓋帽」

2015年開始的股市去槓杆，使得大量資金進入房地產市場。二線城市樓市的火熱成交，筆者分析認為，二線城市房價大漲，和此類城市相對一線城市房價總體偏低、購房政策比較寬松有關。樓市高燒蔓延，使得調控政策出現了明顯改變。據悉，過去一年多，房地產市場調控的主要方向是去庫存，各種寬松政策次第出台。但部分庫存較低的一二線城市及一二線輻射區在刺激政策影響下，出現了非常明顯的量價快速上漲現象，導致市場出現非理性繁榮。

筆者綜述，未來政策開始『托底蓋帽』，從最近各地出台的政策可以看到，過去全面寬松的趨勢已經出現變化，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性政策。但整體看，政策導致房價下調的可能與空間有限，在經濟新常態的趨勢下，房地產去庫存依然是首要任務。除去火熱的房市外，大宗商品也成為了投資者近期的關注的焦點，如果你沒有足夠的資金進入房市，那麼大宗商品可能會成為你的絕佳選擇。心動了嗎?

分析師朗澤堯建議總體策略：

量能無法有效放大是近期多頭失利的關鍵因素，說明當前市場存量資金力度實在有限，反彈空間受到壓制。因此從短期來看，市場放量下挫顯示部分風險偏好較差的資金已經嚴格止損，市場的弱勢表現還將持續一段時間。從操作上而言，短期依然建議控制倉位為主，切勿在空頭市場盲目加倉、補倉，板塊上看，可以關注行業回暖且具有較高安全邊際的白馬品種。有多少人為了眼前放棄自己的明天，有多少人為了明天又在扼殺今天，投資的過程就像一杯茶，會苦一陣子，但是不會苦一輩子，虧虧賺賺才是行情。