樓市要變天 這項制度一落地你的錢又要被打劫

過去一年房價漲最凶的城市出了個大招，而這或將切身影響到每一個人！

4月26日，深圳市土地房產交易中心公告顯示，深圳龍華新區擬出讓一宗商住用地，地塊土地面積3.57萬平方米，建築面積14.6萬平方米，投標保證金9億元，土地使用期70年，該地塊被確認為深圳市商品房現樓發售試點項目。

也就是說，競得該塊土地的開發商不得在建設過程中將房屋預先出售給購房者，需在項目竣工後並證件手續齊全後才能進行銷售。

巧合的是，深圳也是最早引入房地產預售制的城市。這個制度最早出現在中國香港，於上世紀80年代末傳入深圳，之後中國內地各個地區普遍采用。而現在這一制度即將在深圳迎來變化。

嘉豐瑞德金融數據研究總監Frank表示，從大方向來看，為了抑制一二線城市房價的過快上漲，一二線熱點城市都將逐漸從期房銷售轉為現房銷售。從目前需要降溫的一線城市來看，完全不需要采用銷售期房的方式蓄客。

這一說法也得到深圳中原研究中心王飛的證實，他表示，現行的商品房預售制度存在一定的問題，未來推廣現售的可能性很大，此次試點也是對後續推廣的一次探索。

一旦該政策推而廣之對開發商以及購房者會帶來哪些影響？

對開發商：空手套白狼的時代一去不復返

國家統計局數據顯示，2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，其中定金、預收款、個人按揭均來自購房者的預付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國內貸款分別占39.2%、16.1%。

也就是說，假設一個總投資額為100億元的房地產項目，開發商只需准備40億元的自有資金，其他80億元中的20億可以通過借貸融資，而剩下的40億元完全來自預售資金。對於這40億元資金，開發商無需承擔任何利息和風險，完全由購房者來承擔。

但是，一旦期房銷售的政策落地，開發商的好日子恐怕要到頭了，由購房者替開發商承擔的這部分零風險零成本的巨額貸款，對不起，得由開發商自己背了，對開發商來說融資的成本變高了，負債也將提高。

表面上看，中小房企將面臨出局，開發商將勒緊褲腰帶過日子，然而最後這些「苦果」將由消費者接盤。

對消費者：未來將花費更高的代價購房

對消費者而言，現房銷售使得購房者能夠降低購房到入住的時間，對於購房者來說是一個利好。

但事實上，開發商投入成本的提高最終一定會體現在房價中，而最終由消費者埋單。

而且實行現房銷售的話，炒房及轉讓反而更加方便，買了房就能辦證，辦完證即可轉售，現房還是期房，哪個更方便炒房？結果顯而易見。

根據騰訊的一篇《「土地大限」只能由人大釋法》的文章，得知70年土地使用權「也不過是一句話的事情」。事實上，拍腦袋決定、朝令夕改的政策變遷事情也屢有發生，政策風險、恐慌心理時刻加重着國內有房者的焦慮。因此，越來越多的中產選擇投資優質海外地產基金1期，來規避這些風險，未來，搶購國內一線城市房產的熱潮將逐漸冷卻，甚至不排除將房地產納入一項福利制度的可能。

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