中國樓市敏感期激辯

　　中國樓市真的危機四伏？還是國際大腕們對中國國情不甚了解？三中全會能否把中國樓市帶出越調越漲的怪圈？

　　過去的幾個月，可謂是中國剛需者最受煎熬的時期，一方面看著樓價比2012年大幅上升;另一方面看到房貸收緊，生怕未來付出更高的利息，其中更有很多人一直觀望等待國家調控使房價下跌，卻不想每次略有調整后暴漲更甚，終於被煎熬得快瘋狂了，忍無可忍進入市場。

　　這一幕與2007年中國A股何其相似，隨著股價大幅暴漲，日開戶數不斷飆升，10萬、20萬、30萬……這其中的很多人在一年前對股票毫無概念，甚至在3個月前仍對股市賺錢不屑一顧。

　　可在上證指數5000點以上，他們終於經不起周圍同事、鄰居賺錢的炫耀，在羨慕嫉妒恨和懊悔心理的燒烤下，在鋪天蓋地的千載難逢的大牛市，在“死了都不賣”的鼓噪中，終於把省吃儉用多年積蓄的財富投入股市……從此就被套牢在高高的山崗上。

　　對於主力來說，這就是逼空散戶，他們就不停地推高股指，直到最大規模散戶最後瘋狂買入來接盤，他們才從容撤退。

　　所不同的是，與中國A股的超級大牛市發展了2年相比，中國房地產的牛市周期要長得多，從前一個低谷1998~2000年開始，從2003年前后開始復甦並一路上漲，雖然經過了2006年宏觀調控、2008年美國金融危機和中國股災、2011年的再度房地產調控后，可謂每挫愈奮。

　　今年8月中國70個大中城市中再度有69個城市房價同比上漲。其中，北京房價同比漲幅為19.3%，居全國之首。廣州和上海房價緊隨其后，分別上漲了19.0%和18.5%。

　　國際貨幣基金組織(IMF)數據顯示，五大中國城市在世界最昂貴的房地產市場中名列前茅，甚至超過了東京、倫敦和紐約，美國《大西洋(行情,問診)》雜志寫道：世界上十大貴的讓人難以承受的房地產市場中有七個都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。

　　如果按照兩個最常用標準，中國樓市泡沫都極為嚴重：一線城市的房價收入比已經普遍在25倍以上，而房產的售價與月租價之比也普遍達到了500~600倍，甚至出現了超過800倍的。

　　盡管如此，無數預測中國樓市將崩潰或大跌的觀察家都碰壁了，即便是新科諾貝爾經濟學獎得主席勒也不能避免，他曾準確地預測了2002年美國科技股泡沫和2007年美國樓市泡沫破滅，而對中國樓市，他曾在2009年和2011年兩次警告中國的樓市泡沫，但現在中國樓市以再度上漲對他還以顏色。

　　眼下的樓市，正可謂是“山雨欲來風滿樓”，危機說、泡沫論引發的爭論空前高漲，18屆三中全會報告透露的主旋律帶來廣泛猜想，在國內多個城市樓價持續走高之后，眼下的樓市正處於一個向左走，還是向右走的“十字路口”。

　　中國樓市真的危機四伏？還是國際大腕們對中國國情不甚了解？三中全會之后的長效機制是否能把中國樓市帶出越調越漲的怪圈？“十字路口”的樓市在專家學者、買家、企業等多個層面都出現了觀點的分化。[NT:PAGE=$]

　　羅杰斯直言不投資房地產

　　“很多人會說中國的房地產是泡沫，中央其實現在也希望把房地產的熱度稍微降一降，我個人不會和政府大的趨勢背道而馳，我也覺得樓價已處於高位，我個人也不會特別強調在這一方面進行投資，我可能會更加專注政府支援大力發展的一些產業。”今年11月初，國際投資大師吉姆 羅杰斯應邀到廣州作為主講嘉賓出席了一場名為“大師眼中的中國投資機遇”的論壇，羅杰斯在論壇及后續記者專訪環節不止一次地重復上述觀點。

　　他直言不諱地表示，如果房地產已經降溫了，開始下降了，可以再考慮這方面的投資。

　　國際大腕看空因不懂中國國情？

　　認為中國樓市過熱，危機四伏的不止羅杰斯一個大牌。曾兩次準確預言金融泡沫破裂的經濟學家羅伯特 席勒最近晉升新科諾貝爾經濟學獎得主，借著諾獎的風頭，他早前一連串關於中國房地產泡沫論的觀點也再次受到關注。

　　今年6月，美國基金巨頭富蘭克林鄧普頓基金集團的馬克 莫比爾斯指出，中國的房地產市場問題在規模上和美國次級抵押貸款泡沫上很類似，而且中國銀行(行情,問診)業存在大量的壞賬。

　　盡管不少國外經濟學巨頭認為中國樓市存在問題，上述泡沫論、危機說卻被不少國內專家看作是“不懂中國國情”的論斷。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，席勒雖然運用了房價收入比，但更多的是直觀感受，不一定契合中國市場的實際。而中國的“地王”頻現、地方債務高企、土地財政綁架經濟、貨幣超發、投資渠道不暢等，都是外國學者會忽略的現實問題。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則在微博上約賭席勒，稱5年內中國房價不會崩盤。“席勒對中國樓市的預測不一定準確。”他認為，未來10年中國房價還會上漲，直到2025年后才會出現大跌(需要具備外部貨幣條件)。

　　知名財經評論家葉檀也認為，國外金融學家對中國市場並沒有那么關心，他們的模型建立在西方市場的歷史數據上，“我們不必自作多情，非逼國際金融專家談中國股票與房地產市場，而應該建立基本的資訊準確度，建立基於自身歷史數據庫基礎上的合適模型，才能有對話的前提。”

　　敏感期樓市看法展現多重分化

　　如果說外國大腕對中國市場的特殊還不夠了解的話，那么近期國內著名經濟學家、清華大學經濟管理學院經濟學講席教授、長江學者特聘教授李稻葵一篇《房地產將有巨變》的文章則讓人看得有點觸目心驚。

　　李稻葵從政府樓市調控、中央貨幣政策、一二手房的成交量等11個方面對中國房地產市場進行了分析，最終得出一個結論：中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到了駭人聽聞的地步了。李稻葵甚至預言，“從在建房速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。”

　　可見，無論是悲觀派，還是樂觀派，學者們對於中國樓市的論斷都有充分的理論依據，而且有一點可以看出的是，關於樓市健康與否的爭論在眼下空前激烈。

　　“現在可以說是房地產的敏感時期，有人說要崩盤，有人鼓吹上漲，各個層面都出現了觀點上的分歧。”廣東省房協理事趙卓文指出，不僅經濟學家對樓市出現了不同的觀點分歧，就連房地產企業對市場的預判也分成了兩極，比如李嘉誠在減持香港和內地的物業，而萬達、萬科等一些大型房企則繼續瘋狂拿地。在普通老百姓層面，對於樓市的看法也在分化，有人開始拋盤，有人開始買樓。

　　“中國的房地產市場具有中國特色，並不能完全用西方經濟學的理論和發達國家的經驗來看問題，這是必須承認的事實，但中國房地產有泡沫也是要承認的事實。”趙卓文指出，日本和韓國的經驗顯示，在樓市泡沫來臨前，市場都會有瘋狂期，這是值得警惕的現象，“房價上漲原本可以通過收入水平的提高以及產業發展等因素來消化，但目前國內還沒有找到消化房價上漲的途徑。”[NT:PAGE=$]

　　中國樓市泡沫診斷無權威指標

　　10月中旬，國家統計局發布9月份的70大中城市房價數據顯示，69城房價同比上漲，北上廣深同比漲幅均破20%。其中，北京同比漲幅20.6%、環比漲幅1.2%，同比漲幅居全國之首，上海同比漲幅20.4%，廣州同比漲幅20.2%，深圳同比漲幅為20.1%。

　　記者查詢國家統計局公布的數據發現，7月份以來，已經連續三個月有至少10個城市房價同比上漲超10%，一些城市在某些月份房價同比上漲的幅度甚至達到或接近20%！

　　對於目前市場的持續高溫，家和集團副總裁張建勛認為，房地產市場的問題是貨幣的“雙超發”帶來的後遺症。

　　“但是如何來判斷樓市的泡沫？”張建勛指出，中國現在還沒有一個象PMI(采購經理人指數)這樣的標準，如PMI在50以下表明經濟在下滑，PMI在50以上表示經濟運行良好。樓市的運行情況缺乏權威的衡量指標。

　　張建勛介紹，現在用得比較多的是從市場存貨與去貨比來看，截至11月11日，廣州陽光家緣網站顯示，廣州市場新建商品房可售面積為686萬平方米，但去年一年廣州十區房地產成交面積達到767.7萬平方米，一般來講，可售面積應該是去貨量的1.2倍，市場供求就比較平衡，但現在廣州明顯低於這個水平，而且還存在供應分布結構和產品結構的扭曲，中心六區供應稀缺，市場供應絕大部分在外圍區域，“中心區樓價5萬，甚至10萬一方，的確存在風險。”

　　中國樓市“硬泡沫”何時破滅？

　　這個“硬泡沫”何時破滅，也要看三個要素的變化：

　　第一個要素，從地方政府對土地財政的依賴角度來看，有兩種可能打破這個惡性循環。一是地方政府職能完成轉化，由“全能管制投資型”政府轉變為“有限責任服務型”政府，成本大為降低，坦率地說，這在三年內不切實際;二是中央下決心以房地產稅代替土地財政，估計也會受到地方的強力反對，更可能是在土地財政因樓市崩盤銳減后，才被迫全面轉收房產稅。

　　第二個要素，中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內中國婚嫁習俗轉變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最後一個人口“生育高峰後遺症”和“第一個死亡高峰”。最後一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人;而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡周期，中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加。簡言之，2015年中國婚房供需將發生重大轉變。

　　第三個要素，國際熱錢何時從涌入轉而大規模流出。國際熱錢流入中國，有兩個目的，一是在中國本土賺取更多利潤，二是獲得人民幣單邊升值的匯率收益;而最重要的外部因素是美國何時進入美元收緊周期。現在熱錢在中國獲利空間已經大不如從前，人民幣升值日趨緩慢。關鍵在美聯儲何時開始收縮貨幣，今年二季度，美聯儲暗示開始退出QE后，中國外匯就出現了凈流出，新興市場一度出現因熱錢流出而釀成的股市和匯率危機;三季度，由於美國優先解決政府財政平衡問題，延后退出QE，9月中國外匯收支再轉而為正。換言之，這個臨界點就是美國開始正式退出QE，按照現在情況，美國仍有可能在今年11~12月開始退出QE，最晚應在明年一季度結束前。更不要說美國開始加息會引來美元復興的主升浪時期了，這個時間點可能在2015年。

　　在美國開始退出量化寬鬆的時候，美國還會同步推動中東石油危機的升級，再加上國際糧價大漲，會對中國形成嚴重的輸入性通脹，會比2011年更加嚴重，這將推動房貸利率大幅攀升，使得更多房貸違約，會引發房價大跌，就像現在溫州已經發生的那樣。

　　一言以蔽之，中國樓市泡沫破滅將發生在2015年底之前，未來一年將是樓市既得利益者對剛需者進行最後的逼空。[NT:PAGE=$]

　　PK

　　悲觀

　　中國的房地產市場問題在規模上和美國次級抵押貸款泡沫上很類似，而且中國銀行業存在大量的壞賬。

　　———美國基金巨頭富蘭克林鄧普頓基金集團的馬克 莫比爾斯

　　中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到了駭人聽聞的地步了……中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。

　　———清華大學經濟管理學院經濟學講席教授、長江學者特聘教授李稻葵

　　樂觀

　　5年內中國房價不會崩盤。未來10年中國房價還會上漲，直到2025年后才會出現大跌(需要具備外部貨幣條件)。

　　———上海易居房地產研究院副院長楊紅旭

　　中國的房地產市場具有中國特色，並不能完全用西方經濟學的理論和發達國家的經驗來看問題，這是必須承認的事實，但中國房地產有泡沫也是要承認的事實。

　　———廣東省房協理事趙卓文

　　觀點

　　泡沫破裂最終將由中產階層埋單？

　　家和集團副總裁張建勛認為，三四線城市目前的周轉率已經在下降，特別是商業項目銷售下滑，一些超前規劃的大戶型、別墅出現了賣不動的現象。

　　“三四線城市的泡沫很明顯，開發商拿地戰略開始收縮，特別是不再到三四線城市建綜合體了。”有開發商私下透露，目前已經明顯規避在三四線擴張，這些城市有地的要盡快出貨，而且改變產品定位，不做大戶型高階產品，瞄準剛需和改善型買家。

　　“現在很多有錢人在拋售物業，轉移資產去境外，而國內很多普通老百姓卻在接盤，如果說樓市泡沫破裂的話，最終埋單的肯定不是政府，而是普通老百姓、中產階層。”趙卓文不無憂慮地表示。而想改變房地產市場最終走向危險的境地，趙卓文認為，未來要寄望於土地制度的改革和金融政策改革，同時還要改變財富分配體制，“改革要有深度，否則將難以持續。”

　　本文綜合第一財經日報、南方都市報等媒體報導（BWCHINESE中文網）