【產業資訊】十大房企前十個月斥2387億拿地

新金融觀察報

今年前10個月十大標桿房企拿地金額達到2387億元，同比上漲176%。值得一提的是，這些房企的大部分拿地集中於一、二線城市，它們在三、四線城市的拿地比例下滑37%。在近乎瘋狂的土地市場上，一、二線城市和三、四線城市的分化同樣明顯。

一、二線城市狂搶地

臨近年末，土地市場的瘋狂依舊。以北京土地市場為例，11月13日通州運河核心區3地塊招標，最高報價均超過之前區域同類型土地的最高成交價格，11月14日該區域再次招標兩地塊。10月31日以來，通州區域內同質地塊出讓已經達到了10個地塊，合計土地建築面積供應高達98.34萬平方米，除了最初的4地塊樓面價在1.1萬元/平方米左右，最近成交和報價的地塊，最高價格均在1.3萬元/平方米左右。

值得一提的是，曾多次表示買不起高價地的華遠地產董事長任志強，其掌舵的華遠地產在11月11日也以12.1億元競得“北京市大興區孫村組團居住區B-17地塊R2二類居住用地項目(配建限價商品住房)”，剔除限價房和自住型商品房部分後，該地塊純商品房面積僅1.19萬平方米，樓面價逾1.7萬元/平方米，超過了該區域部分已入市項目的售價。一向以理智看待土地市場的任志強，都用“實屬被逼無奈”來表明當下房企在北京搶地的心態。

據了解，截至目前，北京今年的土地成交額已經達到了1426.66億元，目前掛牌土地的底價合計已經達到130億元，而這些土地成交額有望突破200億元，若在11月繼續增加新掛牌土地，年內北京土地成交突破1600億元的可能性非常大，甚至可能會超過2010年1640億元的歷史紀錄。

而北京土地市場只是今年以來大型房企在一、二線城市搶地的一個縮影。據統計，今年前10個月十大標桿房企(保利、富力、恆大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)購置土地金額明顯上漲，創造了2387億元的歷史紀錄，同比2012年前10個月的865億元，漲幅高達176%。

在標桿房企購地面積佔比中，三、四線城市土地僅佔15%，同比下降37%，而在一線城市購入土地面積卻高達764萬平方米，同比上漲幅度高達146%。樓市中存在的一、二線城市和三、四線城市冷熱不均的情況，在土地市場表現得更為明顯。

一、二線城市因為集聚了過多的資源，使得房價易漲難跌，而三、四線城市積壓庫存量巨大，需求上漲有限，兩相對比之下，大部分房企將拿地重點選擇在前者，而不敢在後者拿地。

任務完成超9成

標桿房企在一、二線城市瘋狂搶地，源於其銷售業績的樂觀。截至目前，28家房企公布前10個月銷售業績，銷售額全都超過年度銷售任務的9成，這28家房企前10個月銷售業績突破了9928億元，同比漲幅高達33%，10月單月銷售額合計達到了1292億元。而萬科等龍頭房企前10個月的銷售額更是已經突破去年全年業績，大部分房企都將創造自己企業的歷史最高銷售紀錄。

有房地產業內人士對新金融記者表示，各地頻繁出現的地王將導致市場定價權完全掌握在開發商手中。不過截至目前，公布3季度報的135家上市房企總利潤為835億元，行業利潤率17.9%，淨利潤只有13%，相比2012年都出現明顯的下滑，在四季度的最後兩個月房企很可能開始追求高利潤，從而選擇惜售。

“絕大多數一線房企都采取高周轉模式，規則是推行產品標準化和管理標準化。在未來幾年內，行業平均利潤率每年將降低1到2個百分點。樓市很難復制過去幾年的爆發式上漲，平均利潤的降低對房企的專業化要求更高，房企之間的競爭會越發激烈。”上述業內人士表示。

醞釀中的“變化”

在土地市場、樓市年末依舊火熱的情況下，一些環境因素正在悄然發生變化。最新數據顯示，10月份，國房景氣指數為96.88，比上月回落0.37點，10月份全國市場房地產投資、土地成交、新開工等指標均不同程度下滑，直接導致國房景氣指數呈現平穩下行態勢。

一線城市房價上漲突破政府底線的情況下，北上深紛紛出台從嚴調控政策的情況，直接引領樓市政策環境的變化。

清華大學教授、央行貨幣政策委員會委員李稻葵公開表示，房地產市場接下來會有巨變。李稻葵認為，由於開發商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現，由於他們看好後市房價，必定會加快建設進度，1年左右市場供應肯定會明顯增加，但2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，大量剛需高位接盤，意味著將來接盤的力量越來越弱，而且高房價還導致部分人徹底失去購買能力，使供求關係發生轉變。再加上貨幣政策已經從過度寬鬆，開始轉變為既不寬鬆也不緊縮的中性政策，都導致房地產市場大環境將發生變化。

“未來增加供應改變供求關係，稅費手段改變市場需求結構等市場化的調控手段會更加突出，市場化的手段在房地產市場資源設定中的決定性作用將更加明顯。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

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