任志強地產去庫存炸藥論犯了一個致命錯誤

    智庫學者吳迪撰文指出，房地產是中國最重要的融資抵押物，是金融杠桿最重要的源動力，肉牛有這種金融特征嗎？以肉牛思維看待房地產能行嗎？肉牛的問題可以歸結於供需，房地產卻不可以。病斷錯了，開出的藥往往會致命。這篇文章具有一定參考意義。

    記得初中時學習思想政治課的時候，讀到美國1930年代大蕭條的時候，牛肉價格很便宜，於是美國農場主大量的把肉牛趕到河里淹死，而與此同時許許多多美國人卻饑寒交迫。那個時候覺得資本主義制度真是太邪惡了。直到今天聽到了任志強的地產去庫存炸藥輪，我才驚覺。

任志強是這么說的：“以全國房地產一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存並不算多。但問題在於，這其中有大量庫存屬於很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉。”

庫存炸掉了，房子的價格就可以上去了嗎？任志強地產去庫存炸藥論犯了一個致命的錯誤，那就是用美國農場主的思維去看待房地產產能過剩問題，把房地產看成是肉牛。

房地產和肉牛之間有天差地別，肉牛去庫存的方法用到房地產上來會有災難性的后果。而這個災難性的后果絕不是對咱們社會主義核心價值觀的傷害，事實上這和道德沒有多大干系。讓不少人失望了吧，我寫此文不是要從道德的角度鞭撻任大炮，因為那樣做意義不大：因為肚子餓的人靠罵肚子不餓的人是不會飽肚子的。

災難性的后果是金融經濟學方面的。在對任志強的地產去庫存炸藥論亮出真家伙之前，我想把他的一些數據給引用過來，因為我有數據癖：

2008年，政策上進行刺激的時候，2009年房價迅速上升，2010年樓市開始回暖。那是因為2008年樓市沒有大量庫存。現在之所以說比2008年還差，是因為現在有大量庫存。

據任志強測算，當前庫存量已經接近7億平方米，該庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。這里面包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。

擔憂主要在於三四線城市。而從監測數據上看，經過近一年的樓市寬鬆刺激政策，絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經開始好轉。

易居房地產研究院監測數據顯示，截至2015年12月底，被監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。2015年9月份，庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上，首次出現上升。第四季度則呈現逐月下滑態勢。同時，在庫存同比增幅保持連續53個月正增長后，8月份首次出現負增長。9-12月份延續這一趨勢。換而言之，目前已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。

2015年12月，35個城市新建商品住宅存銷比為11.8，這也意味著市場需要用11.8個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比11月份的12.3個月收窄了0.5個月的水平。目前存銷比為近28個月新低，大體相當於2013年8月份的水平。同時，這也是28個月以來存銷比數值首次低於12個月。易居研究院監測的35個城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市（根據數據可得性選取）。但很明顯，三線城市的庫存情況最為嚴重。2015年12月， 35個城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷比分別為8.8、11.6和19.0個月。

好了，該亮真家伙了。任志強地產去庫存炸藥論的災難性后果在於房地產通過銀行業，影子銀行，和地下錢莊已經進行了大規模的資產證券化和債務證券化，而肉牛沒有。關於這一點我在《中國房地產去庫存可能重蹈股災覆轍》一文中已經指出：

很多房子其實被打包到了p2p金融，互聯網金融，信托，理財產品里面去，也就是充當了其債務融資的抵押品，還有的就是純粹作為投機投資，或者作為地下錢莊的洗錢工具。具體來說，影子銀行的資金不少投入了以房地產為抵押物的高利貸里，有的干脆直接進入了樓市，另外，香港是中國大陸的非法現金流洗錢中心（每年數千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由於深圳地產可以在香港某些金融機構做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯網金融，信托，理財產品，地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。再推而廣之，整個一線城市的房地產均通過影子銀行放大了杠桿，一線城市樓市的堅挺很大一部分源於影子銀行的杠桿支撐。

房地產是中國最重要的融資抵押物，是金融杠桿最重要的源動力，肉牛有這種金融特征嗎？以肉牛思維看待房地產能行嗎？肉牛的問題可以歸結於供需，房地產卻不可以。病斷錯了，開出的藥往往會致命。

我說過，房地產去庫存之戰不僅是供需再平衡之戰，更是金融杠桿風險之戰。你能把作為融資抵押物的房地產大規模的炸掉嗎？融資抵押物被大規模炸掉了，相關債務不就要大面積違約嗎？那個時候，誰來為銀行，影子銀行，地下錢莊兜底？國家嗎？銀行，影子銀行，地下錢莊出了問題那就只有拋售其最重要的融資抵押物了，是什么？就是房地產。漢能大股東質押了漢能相當大一部分股份，結果有些融資債務沒有及時還上，其債務人就只有大量拋售其質押的股票了，這直接導致了漢能股價的腰斬。漢能股價的腰斬和二級市場的供需幾乎沒有關係，問題出在二級市場之外的質押融資環節。漢能的悲劇就是房地產的悲劇。重要的事情說兩遍：“房地產去庫存的關鍵不是供需再平衡，而是供需之外的金融杠桿風險。”

還是那句話，病斷錯了，開出的藥往往會致命。任志強貴為中國最頂級的地產大佬，縱橫江湖幾十年，原來卻不懂房地產。如此高度資產證券化，債務證券化的金融尤物，他卻當農場里的肉牛來看待。

去庫存的路子若僅從供需著手，而忽視了供需之外的金融杠桿風險，那就好比拿普通胃藥來治胃癌，貽誤生死時機，鑄成無力回天之大錯。

    作者簡介
知名經濟學家，畢業於英國曼徹斯特商學院商務經濟學專業，中國超級去杠桿化理論創建者，《股災拯救了中國超級牛市》作者。
國際多家知名機構經濟評論員：美國《business insider》 、《seeking alpha》、《the huffington post》、《zerohedge》，新加坡《聯合早報》。
國內一線商業媒體《it經理世界》、《第一財經日報》專欄作家，並擔任某著名智庫研究員。
創立“超級去杠桿化”理論，並在海內外多個專欄發表數十萬字中英文文章。其中，在《華爾街日報(博客,微博)》北美版發表《the us will lose a china trade war》獲奧巴馬親自回信，股災期間在bbc發表《股災拯救了中國超級牛市》等，在闡述中國經濟方面極具影響力。