范棣：房地產「去庫存」不應包括無效、低效的庫存

我擔心現在的「去庫存」會不會把效果搞反了，尤其是去房地產的庫存。如果有些庫存就是沒有需求的，就是社會上過剩的東西，把它們賣出去，實際上就是占用了社會資金，庫存是去了，但有效需求也去掉了，社會資本流動性進一步降低，經濟結構更為僵化。

會不會出現這種情況？

究竟什麼是「去庫存」？

去庫存有兩種意思，一種是狹義的概念：「去庫存」是指降低企業的庫存產品水平；另一種是廣義的概念：「去庫存」是指企業消化過剩的產能。

在所有行業的「去庫存」運動中，房地產的去庫存化是最熱的。去年初，全國房地產市場庫存周期達到14個月左右的高位。管理層意識到庫存問題的嚴重性，在經濟工作會議中定調「房地產去庫存」，列入2016年重點工作。大白話說，就是把多建的房子多賣一些出去。

去庫存的政策力度很大

為了減低房地產庫存，中央出台了一些列政策支持，比如，調整住房公積金、個人貸款推行異地貸、非限購城市降低首付比例最低至兩成、個人轉讓兩年以上住房免征營業稅、調減房地產契稅營業稅等等。這些政策明顯透露出一個訊號，就是支持鼓勵去那些二三四線城市買房。

房地產市場去庫存中的異常現象

去庫存需要拉動需求，最有效的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。但是，從目前房地產行業去庫存的情況看，房地產行業一邊是去庫存，一邊卻是房價不降反升。不少一線城市出現排隊買房的情況，而在一些三四線城市，大量房產依然無人問津，有行無市。

經濟歷史上，去庫存就是降價傾銷。

在1929年大蕭條開始之前，美國農業就已經經歷了長達10年的由農產品(000061,股吧)過剩等原因導致的衰退。而1929年開始的大蕭條進一步重創了美國農業，從1929年到1932年，農產品出售價格下降了近50%。有些產品價格降到了成本線之下也賣不掉。1933年，在美國紐約州中部和西部發生了為期4天的「牛奶罷工」，人們表達對州議會制定的牛奶價格控制法案的不滿，他們甚至為了抗議奶價太低而傾倒了6000加侖的牛奶。

但在國內，去房地產庫存，為什麼房子沒有降價？住房是剛性需求，按道理如果房子庫存太多，供過於求，房價就應該下跌，但為什麼中國的實際情況恰好相反？

房地產需求兩極分化讓去庫存進退維谷

中國房地產市場的實際情況是，因為種種政治經濟和市場原因，有錢人必然涌向北上廣深，經商、從政、游學或生活，再貴的房子也買的起。這個預期推動着北上廣的房地產價格上漲，最近十年逐漸成為一種投資和投機活動。北上廣房地產價格上漲的這個預期帶動了其它一線城市房地產價格走高。但是，二、三、四線城市情況大不相同，它們沒有北上廣的這種特殊市場購買力，不是皇帝女兒不愁嫁。在過去10年里，這些城市確實蓋了太多的房子，房地產絕對是供過於求。地方政府一廂情願，在所謂城鎮化的經濟運動中，想把農民趕到城里，以此解決部分庫存的問題。但對農民來說，即便是四線城市的房子，他們中的大部分人也買不起。

一線中心城市房子供應少了，但三四線城市房子供應多了；對少數有錢人來說，北上廣房子再漲幾倍，他們也買的起，但對大部分普通百姓來說，就算房子價格再降50%，他們也買不起。

這種斷崖式的兩極分化情況下，房地產怎麼去庫存？

多賣庫存的房子能振興經濟嗎？

我個人比較懷疑房地產去庫存的實際效果。

第一，房子是死的，資金是活的，把本來可以用來消費別的商品的資金投放到鋼筋水泥上，表面上看是能帶動了國內消費，實際上是把活的資金搞死了。特別是在高房價的基礎上去庫存，把貨幣轉化成房子，可能會擠占人們其它方面的消費需求；

第二，所謂的房地產去庫存最後幫助的是房地產商，給少數商人帶來套現的利益，是用普通百姓的存款來解救房地產商的投資困局，並非有利於社會普羅大眾；

第三，去庫存應當讓市場自己調節，如果房子蓋多了賣不出去，房子價格就應該跌下來，一直到有人願意買為止。如果還是賣不掉，這個庫存就應該被出清，房地產商就應該破產。

把賣不出去的房子賣出去，這是一件好事嗎？未必。不是所有的庫存都一定有價值。對於那些已經無效的、低效的資產，為什麼還一定要解救它們？

    作者：范棣博士, 獨立經濟學家、亞聯資本董事長。本文摘自范棣博士的微信公眾號「非主流財經」。

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