余豐慧：冷靜看「地王潮」

余豐慧（財經評論員）

這幾天，在房地產領域最受關注的是一些城市 「地王」比賽式出爐。北京農展館北路地塊樓面價高達7.3萬元/平方米，是北京乃至全國當之無愧的單價「地王」。

北京單價「地王」還在熱議之中，上海又傳來總價「地王」的消息——徐家匯中心項目地塊賣出217.7億元，是上海迄今為止成交的最高總價，在全國範圍也是第二高。同日，杭州和蘇州也誕生新的「地王」。

這兩天儼然成了「地王日」。

有人士表示，北京、上海等地「地王」將帶動一、二線城市房價出現新一輪上漲，預示著全國房價將繼續走高。一位網友說，一些家庭看到北京誕生新的單價「地王」後，連夜排隊購房。足以看出，「地王」頻現對市場預期和購房者預期產生了嚴重影響。

筆者認為，一定要仔細分析「地王」頻現的真相，一定要詳細觀察和瞭解「地王」誕生的真正原因。決不能聽風就是雨、跟風盲從偏聽偏信。

就拿北京樓面價7.3萬元/平方米的「地王」來說，它貌似對房價走勢影響很大，但實際只是 「紙老虎」，影響很小甚至沒有。首先，北京農展覽地塊位置稀缺，體量較小，對整體市場影響有限；其次，北京農展覽地塊住房定位在高價豪宅上，與一般大眾的住房需求沒有多大關係。

再看上海「地王」，按照規劃，徐家匯中心將成為一站式國際時尚商圈，項目分為辦公、五星級酒店、公寓式酒店、商業、文化娛樂5種功能形態。主要是商業圈開發，並不是以商住樓為主，與百姓真正關心的房價走勢似乎也遠了一點。

因此，決不能概念化、標題化地看北京「樓面價7.3萬元/平方米」「預期售價15萬元/平方米」的單價「地王」和上海217.7億的總價「地王」噱頭，而是要細細分析和斟酌其誕生的細節。這樣才能全面深入地瞭解背後的「真相」以及到底對市場有無影響、影響多大、正面影響還是負面影響。[NT:PAGE=$]

總體上看，內地房價已經失去了繼續上漲的基礎。最多是一、二線城市與三、四線城市，高端樓盤和一般商品房，市中心土地資源稀缺地段與一般地區在價格上出現嚴重分化。從政策角度分析，調控不會有絲毫鬆懈，調控手段將會更加完善有效，比如推出房產稅，替代行政化手段較強的限購政策等。有輿論分析，十八屆三中全會後將會出台對樓市更嚴厲的政策措施，如土地政策的較大改革等。

從市場角度分析，已經出現一個不容忽視的現象：有價無市。標價再高，購買者寥寥。消費者、投資投機者已經很難繼續支撐和滿足當前的畸高房價。購房需求者已經出現被高房價嚇得望而卻步的跡象。這是房地產泡沫破滅的徵兆和信號，說明高房價正在作最後的負隅頑抗，高房價已經進入窮途末路了。一旦這種跡象成為氣候，那麼，房地產市場離泡沫破滅就不遠了。溫州房價已經「腰斬」，出現大量房產價值低於貸款本金的現象，房主棄房而去的可能性在增大，房貸風險已經凸現出來。這種狀況將會蔓延到全國。

隨著美國量化寬鬆政策的逐步退出，亞洲房地產泡沫被刺破是必然的，內地房地產或難倖免。目前，印度、印尼金融體系和房地產市場已經開始較大幅度波動，市場擔憂亞洲金融風暴再次來襲。我國香港特區已經高度警覺起來。日前，香港財經事務及庫務局局長陳家強坦言：「過去2~3年，香港樓價經歷了不健康的暴漲。美國量化寬鬆政策退市已箭在弦上，利率上升將導致資產重新定價，樓價屆時將不可避免地下跌。」

從企業角度分析，在一些企業陶醉於拿「地王」的興奮中時，一些更加精明的企業卻選擇了撤離，認為中國內地房地產存在巨大泡沫破裂的風險。比如李嘉誠近期已經在大幅度拋售香港和內地房地產，轉而投資歐洲等海外地區。萬科的王石先生和SOHO中國聯席總裁張欣女士都多次警示內地房地產的巨大泡沫破裂風險。特別是王石先生已經將一部分資本撤離到美國開闢新的「戰場」。

因此，房地產泡沫消退只是時間問題，畸高房價下跌的前期徵兆已經初露端倪。出現幾個「地王」也難以抵擋住高房價已經窮途末路的大趨勢。